13 December 2010

Enquadramento fiscal de condomínios

Frederico Mondril, Abacus Savills

Como será do conhecimento de todos quanto operam no mercado imobiliário, os condomínios não habitacionais na sua actividade de administração da coisa comum, actividade com o CAE-68322, enquadram-se, como entidades equiparadas a pessoa colectiva que são, como não sendo sujeito passivo em sede de IRC e como sendo sujeito passivo em sede de IVA e dele não isento.

Neste quadro, espera-se dos condomínios não habitacionais que exerçam a actividade no cumprimento das obrigações legais e, especificamente em IVA, no cumprimento do estipulado no CIVA, liquidando o IVA das facturas dos clientes (quotas) e a este deduzindo, caso a tal haja lugar, IVA dedutível das facturas dos fornecedores.

Este enquadramento em IVA foi clarificado pela Direcção Geral dos Impostos através da Direcção do Serviço do IVA por Ofício nº 30111 de 28 de Maio de 2009.

O enquadramento em IRC subentende-se do direito da compropriedade sobre as partes comuns do imóvel, não existindo património colectivo ou entidade passível de constituir um sujeito passivo autónomo.

Esta dedução ou interpretação padece, no entanto, e à medida que os condomínios, especialmente os não habitacionais, se tornam mais complexos, de clarificação e vinculação da Administração Fiscal, sob pena da dúvida que paira sobre esta análise, não permitir uma gestão tão eficaz quanto necessária. O que está plenamente clarificado no CIRC é o modo de repartição do rendimento auferido pelo condomínio que não resulte das quotas cobradas aos condóminos, na esfera do cada condómino (art.º 19º CIRS).

Muitas outras dúvidas permanecem por esclarecer. Face à pouca discussão neste tema e pouco trabalho de clarificação, dos agentes e da tutela, a análise da legislação que enquadra a actividade de “Administração de Condomínio” continua pouco adaptada e actualizada à realidade do parque imobiliário actual. Permanece uma legislação estruturada para o parque habitacional, não reflectindo a realidade da actividade dos parques empresariais, ou seja, não habitacionais.

Na administração de edifícios de escritórios, parques de armazéns ou outros que não de uso habitacional, um tema relevante e sem clarificação prende-se com incidência de IVA sobre os valores entregues a título de constituição/reforço de Fundo Comum de Reserva (FCR).

O entendimento já recebido, com carácter não vinculativo, é o de que no tocante aos valores entregue a título de constituição/reforço de FCR, não deverá haver liquidação de imposto, independentemente do condomínio ser sujeito passivo de IVA e dele não isento.

Outras questões existem na administração de condomínios de edifícios não habitacionais, que padecem de clarificação inequívoca.

Uma relativa aos débitos realizados que têm como suporte um orçamento elaborado com base numa previsão de despesa. Esta é a prática nos condomínios. Neste contexto, pode, segundo a Administração Fiscal, em resposta a vários pedidos de esclarecimento, apesar destes não serem vinculativos, emitir facturas, de forma descriminada segundo a natureza de cada uma das componentes da despesa e aplicando a taxa de IVA prevista no CIVA para cada uma delas. Caso a despesa beneficie de alguma isenção ao abrigo do art. 9º do CIVA, a mesma beneficiará do débito respectivo.

E qual a regra a considerar para despesas não sujeitas em IVA como são, por exemplo, encargos com trabalhadores dependentes?

A factura deverá ser emitida não sujeita em IVA?

Julgo que haverá a necessidade de haver alguma clarificação de procedimentos fiscais a adoptar, para que se normalizem as práticas na administração de condomínios e se maximizem as potencialidades da administração da coisa comum em edifícios.

Outros temas serão abordados, assim haja tempo e possibilidade.


*Frederico Mondril é Director do Departamento de Gestão de Imóveis da Abacus Savills.

Source: Frederico Mondril, Abacus Savills

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