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Simulador de Crédito Habitação

Faça uma simulação. Ajuste os indicadores ao seu caso

* O valor do empréstimo não poderá exceder 85% do valor pelo qual irá escriturar o imóvel

Depois da escolha do imóvel perfeito é altura de recolher informação e tomar uma das decisões de maior relevância na sua vida, a escolha do seu crédito Habitação.

Quais as etapas do Crédito Habitação?

Trata-se de um elemento fundamental na concessão de crédito pelos bancos, sendo que representa, no agregado familiar, o peso de uma prestação no rendimento médio mensal.

A sua taxa de esforço é analisada ao pormenor pela instituição financeira através de fórmulas matemáticas que permitem calcular a mesma tendo por base não só o rendimento do agregado familiar, como também todos os custos fixos e prestações existentes.

Ao considerar todos os encargos, se o resultado da taxa de esforço for entre 40% a 60%, é um indicador positivo para decisão do crédito.

O que considerar ao calcular a taxa de esforço?

  • Prestações de créditos que possui mensalmente (crédito automóvel, pessoal, etc) - Custos fixos do agregado familiar (como água, luz, etc);
  • Calcular a prestação do novo empréstimo;
  • Identificar outros encargos que considere relevantes;
  • Identificar o valor do rendimento líquido mensal;

Deve agora somar todas as despesas identificadas de acordo com os itens acima mencionados. Divida esse resultado pelo rendimento mensal líquido e terá calculada a taxa de esforço do crédito habitação.

Qual a documentação necessária preparar?

Para a realização de uma simulação é necessário a recolha de alguma documentação por parte do(s) proponente(s):

  • Bilhete de Identidade + NIF ou Cartão do Cidadão;
  • Declaração de IRS;
  • Nota de liquidação IRS;
  • 3 últimos recibos vencimento;
  • Declaração da entidade patronal com indicação do vínculo contratual;
  • 3 últimos meses de extratos bancários;
  • Autorização consulta ao Banco de Portugal (declaração CRC) assinada;

No caso de existirem fiadores, a documentação necessária a apresentar é extensiva aos mesmos.

Glossário Crédito Habitação

TAN – Taxa Anual Nominal. Consiste numa taxa anual, tal como o nome indica, utilizada nas operações que envolvem o pagamento de juros (empréstimos ou remuneração de depósitos).

TAE – Taxa Anual Efetiva. Esta taxa tem em linha de conta as despesas inerentes a um pedido de empréstimo, como os juros, despesas de processo e comissões, representando assim o custo anual de um empréstimo em função do montante em dívida ou a remuneração de um depósito. É um ótimo indicador para comparar o custo efetivo do crédito habitação. No entanto, não reflete os encargos com seguros e outros produtos associados à aquisição de um crédito habitação. Esta é a taxa que pode utilizar para comparar o custo de um crédito habitação entre várias instituições.

TAEG – Taxa Anual Efetiva Geral. Esta taxa engloba os custos do seguro do crédito, para além dos juros, despesas de processo e comissões. Para comparar o custo efetivo de um crédito pessoal, automóvel ou ao consumo entre instituições, esta taxa é um bom indicador.

TAER – Taxa Anual Efetiva Revista. Consiste numa TAE com adição dos custos da subscrição de outros produtos associados. Sempre que exista a subscrição de outros produtos que permitam uma redução do “spread”, esta taxa deve constar em todas as simulações de crédito habitação. Para fazer a comparação entre várias instituições, nos casos em que existam produtos que permitam baixar o “spread” deverá utilizar esta taxa.

LTV – Loan-to-value ou rácio financiamento/garantia. Trata-se de um rácio que relaciona o financiamento com o valor do imóvel (garantia). O LTV define quão elevado é o risco que o banco assume ao financiar o montante solicitado pelo cliente. Quanto maior o risco para o banco, maior a probabilidade de o spread ser também mais elevado.

Spread - Taxa de lucro incluída cobrada pelas instituições financeiras na aprovação de um crédito. O spread não é um valor fixo, pelo que se adapta à realidade de cada caso, fornecendo o perfil do cliente (de risco ou não). No final, a taxa de juro do empréstimo resulta da soma do spread com o indexante (na sua maioria, os créditos são indexados à taxa Euribor a 6 meses).
Cada vez são impostas mais restrições no que toca ao acesso ao crédito habitação, devido à dificuldade das instituições financeiras em atingir a liquidez necessária. Utilizam assim o spread como instrumento para abrandar a procura de crédito por parte de clientes com perfil de risco elevado.

Euribor – Indexante mais utilizado, pode ser disponibilizado a 3, 6 ou 12 meses. Consiste numa taxa elaborada com base na média de juros cobrada pelas instituições financeiras da Zona Euro entre si para se financiarem, funcionando como taxa interbancária. As taxas Euribor são fixadas 1 vez por dia (sensivelmente por volta das 10h – hora de Lisboa), sendo publicadas taxas para os vários prazos. Em Portugal, é o indexante mais recorrente ao adquirir um crédito habitação e, por esse motivo, quando esta taxa cai o custo dos créditos diminui e vice-versa. A evolução da Euribor condiciona o valor dos juros cobrados, mesmo no caso dos contratos indexados com uma taxa fixa.

Taxa fixa – A taxa fixa é estipulada em conjunto com a instituição financeira aquando do pedido de financiamento, sendo que nunca será alterada durante a duração do empréstimo.

Taxa variável – A taxa variável varia de acordo com um indexante, fazendo com que a prestação mensal se modifique de acordo com as alterações ocorridas durante o período de vida do empréstimo. Resumindo, se o valor do indexante aumentar, a taxa aplicada será mais elevada e vice- versa.

Valor residual – O valor residual consiste em deixar entre 10% a 30% do capital do crédito para o fim do prazo, podendo assim beneficiar de uma prestação mais baixa durante o prazo de duração do empréstimo. Uma prestação mais baixa significa pagar mais juros e em cada prestação amortizar menos capital, de acordo com a variação da taxa de juro. Ao escolher o valor residual, tenha em mente que poderá ter que fazer um esforço elevado para pagar as mensalidades no final do empréstimo.

Carência de capital – Consiste no tempo de vida de um empréstimo no qual não se amortiza capital, pagando apenas juros. O período de carência de capital pode variar entre 1 a 5 anos e está incluído no prazo total do empréstimo. Nos primeiros anos de crédito, este é uma das possibilidades mais utilizadas pelos portugueses por forma a conseguirem reduzir a prestação mensal. De ressalvar que durante este período, não constitui património.

Avaliação do Imóvel – Valor utilizado para calcular o “spread” a aplicar no crédito. Deve indicar um valor real ou aproximado, para efetuar a sua simulação.