Há cada vez mais lojas vendidas para habitação

Transformar espaços comerciais e de serviços em habitação ainda não ganhou o estatuto de ‘moda’ mas são cada vez mais anúncios a propor esta solução. Os preços, diz quem vende, são entre 25% a 30% mais baixos dos de um apartamento e parte do desconto deve-se ao facto de se deixar para o novo proprietário o processo burocrático e administrativo que esta transformação exige.

“Espaço comercial duplex com 70 m2, com potencial para ser convertido em habitação” refere o anúncio que propõe vender este espaço, no Beato (Lisboa) por 79 mil euros. Na Estrela, há uma loja para ser convertida em habitação, cujos 43 metros quadrados de área podem ser comprados por 85 mil euros. Na freguesia de S. Vicente é possível comprar por 117 500 euros uma “fração comercial remodelada para habitação” com 36 metros quadrados. Estes são apenas alguns dos exemplos de anúncio atualmente disponíveis e que integram as carteiras das imobiliárias.

Em todos estes casos, uma comparação rápida com os preços pedidos por apartamento com áreas semelhantes revela que os descontos podem chegar aos 50%. Esta diferença de preço é o principal atrativo para quem procura casa para comprar, mas a generalidade destas ofertas não integra ainda um dos documentos essenciais para que o imóvel seja oficialmente classificado como de habitação: a (nova) licença de utilização. O pedido tem de ser feito junto da respetiva Câmara Municipal, sendo desta a última palavra sobre se a antiga mercearia, escritório, café ou padaria reúne as condições para que a mudança da licença de utilização seja autorizada.

O preço de venda das casas começou a recuperar em 2014, tendo registado uma subida homóloga de 12,8% em 2017, segundo mostram os últimos dados do Índice de Preços Residenciais do Confidencial Imobiliário, que o Dinheiro Vivo divulgou em primeira mão.

Esta evolução reflete vários fatores: o crescente interesse de investidores estrangeiros; a maior disponibilidade dos bancos para concederem crédito; um ambiente de taxas de juro em mínimos históricos. A escassa oferta de imóveis, sobretudo nas zonas mais centrais e nobres das cidades de Lisboa e do Porto explica o resto.

Ana Santos, da ERA de Alfama/Graça, adianta ao Dinheiro Vivo ter algumas lojas com estas características disponíveis para venda e afirma que, frequentemente, na origem destes negócios, não está o proprietário original, mas investidores que compram o espaço e fazem obras com o objetivo de os colocar no mercado. Por seu lado, acrescenta, quem compra consegue adquirir o imóvel por cerca de 20% a 30% menos.

Ainda assim nota que a incerteza face ao desfecho final do processo (ou seja, a não existência de uma licença de utilização para habitação) acaba por retrair alguns compradores. Refere, no entanto, que apesar de por cá este tipo de negócios ser ainda uma relativa novidade, noutros países europeus é prática com alguns anos. E dá o exemplo da Suíça. Em Espanha, o novo boom do imobiliário tem também levado a uma maior procura de casas que estão a ser instaladas em espaços que antes eram ocupados por comércio.

Luís Lima, presidente da Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária (APEMIP) refere que este tipo de negócios tem em Portugal uma reduzida expressão e não prevê que este perfil venha a sofrer grandes alterações nos próximos tempos. Porquê? Porque quem não consegue comprar casa no centro das cidades acaba por optar por uma compra nas periferias. João Pereira, da Remax, adianta que “pontualmente surge este tipo de situação”, mas assinala “que não é uma prática comum”. Até porque, precisa, “não há garantia de consiga afetar o espaço a habitação.

Este processo, como precisou ao Dinheiro Vivo Gonçalo de Almeida Costa, advogado da CCA Ontier, exige que se observem alguns requisitos. Um dos primeiros, é a obtenção de autorização do condomínio, caso o espaço esteja em propriedade horizontal. Depois há ainda que ter em conta o tipo de obras que são necessárias fazer e o que ditam os Planos Diretores Municipais. “Cada caso é um caso”, precisa, acentuando que os requisitos podem variar em função da localização do imóvel e das obras e alterações que se vão fazer. Todo este processo tem custos e exige tempo.

Requisitos:

›Condomínio: Sempre que o imóvel esteja em propriedade horizontal é necessária autorização do condomínio para que possa passar para habitação.

›Licenças: Dependendo da localização, da necessidade ou não de se fazerem obras e do tipo de obras pode ficar-se isento de licenciamento ou ter de pedir licença à autarquia.

›Alvará: Mesmo que a obra esteja isenta de licenciamento, a autarquia irá realizar uma vistoria ao imóvel quando der entrada o pedido de alteração de utilização para habitação. Entre os documentos necessários para este passo está a ata do condomínio a autorizar a mudança ou o termo de responsabilidade autorização de utilização (assinado pelo autor de projeto).

›IMI e Registos: Se a licença de utilização for emitida pela autarquia, o proprietário deve entregar o Modelo 1 do IMI (para que a casa seja reavaliada à luz das regras das habitações) e averbar junto da Conservatória descrição do imóvel.

›Riscos: Sem licença de habitação o imóvel não pode ser arrendado e a sua posterior venda torna-se mais difícil. E não é possível mudar os contadores de luz e da água para o perfil de uso domestico.