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30 October 2012

No Brasil vivemos uma mudança estrutural no mercado imobiliário em toda a cadeia de valor!

Jorge Garcia, Especialista em Imobiliário

No Brasil continuamos a viver uma extraordinária mudança no mercado imobiliário, com base no crescimento do rendimento das famílias e na estabilidade do mercado de trabalho.

Claro que toda a mudança acarreta riscos; o desajustamento do crescimento da oferta em relação a um mais elevado crescimento da procura provocou valorizações excessivas, uma maior abertura na concessão de crédito imobiliário com descida das taxas de juro praticadas aumentou o risco de inadimplência (insolvência).

Mas os preços de mercado na maioria das capitais têm-se vindo a ajustar e a banca pública e privada mantêm critérios prudenciais e seletivos na concessão de crédito imobiliário. O risco associado à alavancagem mantem-se reduzido e não surgiram no mercado brasileiro sofisticados mecanismos financeiros associados ao negócio imobiliário.

É na alavancagem financeira que se concentra o maior risco das operações imobiliárias e de exposição à insolvência. Ainda no âmbito do programa “ Minha Casa, Minha vida” o conselho curador do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) elevou o valor máximo dos imóveis financiados de $170 mil para $190 mil reais, no Distrito Federal e regiões metropolitanas de S. Paulo e Rio de Janeiro e nas demais capitais com mais de 1 milhão de habitantes, de $150 mil reais para $170 mil.

Todos os restantes valores foram atualizados tendo em conta os valores da inflação (índice nacional de construção civil), procurando manter a capacidade aquisitiva da classe média, particularmente nas cidades que tiveram um maior aumento nos preços dos imóveis.

Nos arriscamos a afirmar que, se o mercado imobiliário brasileiro se conseguir blindar ao “eixo do mal” constituído por especuladores financeiros e afins, prosseguirá na rota do crescimento sustentado. Porque o déficit habitacional é ainda muito elevado, muitos brasileiros passaram a encarar a possibilidade de investir em imobiliário como forma de poupança e temos no horizonte a organização de grandes eventos de dimensão mundial como a Copa do Mundo 2014, os Jogos Olímpicos de 2016 e a Expo 2020.

Mas o rápido crescimento dos centros urbanos e o elevado índice construtivo ao longo de todo o litoral, vem colocando novos desafios aos decisores públicos, aos empresários do setor e às populações, nomeadamente quanto à necessidade de planejamento, sustentabilidade e adequação dos projetos imobiliários a novos padrões de qualidade de vida, adequados a este novo Brasil, que vai assumindo sua inevitabilidade histórica; ser uma potência mundial com mais inclusão social.

A modernização da cadeia de distribuição do produto imobiliário a par de uma maior capacitação dos seus profissionais, vai prosseguindo o seu caminho. As redes imobiliárias regionais abrem caminho para as futuras redes de dimensão nacional, sob uma mesma insígnia ou marca.

É neste contexto de mudanças estruturais que vamos prosseguindo por aqui, neste lugar que nos acolheu e integrou, contribuindo com as nossas valências e experiências no mercado da intermediação imobiliária para que também nesse segmento do mercado, os “players” brasileiros atinjam “patamares” de desenvolvimento ao nível do que melhor se faz à escala global.

E em Portugal? Mais do mesmo. Mantém-se adiado, não se sabe bem à espera de quê. Enquanto todos os dias encerram empresas de promoção, construção, mediação imobiliária e da restante cadeia de valor, mais famílias entregam suas casas à banca e o património edificado nos centros das cidades se degrada, algum dele irremediavelmente, continua a faltar coragem como se uma ideologia de resignação tivesse tomado conta do País.

Portugal tem turismo, cultura, património, segurança e condições para ser uma plataforma económica do espaço lusófono na Europa. As associações representativas dos setores turístico e imobiliário, apontam caminhos, medidas e soluções, mas nada de relevante se decide, apenas tímidas medidas avulsas.

Dinamizar a reabilitação urbana, é preciso coragem para demolir o que não interessa e reabilitar o que interessa, apostar no património histórico e cultural.

Alterar fiscalidade no arrendamento residencial com a criação de uma taxa liberatória mais baixa que a dos investimentos mobiliários. Harmonizar processos de licenciamento dos projetos urbanísticos em todas as autarquias, Finalizar o processo de cadastramento dos prédios rústicos.

Há que ter coragem, para criar um ou mais Fundos Imobiliários com parte do dinheiro destinado à recapitalização da banca portuguesa. São 2,2 mil milhões de crédito mal parado, cerca de 20% dos 12 mil milhões destinados à banca. A julgar pelo exemplo das recentes alterações à legislação que regula o Crédito à Habitação, as expetativas quanto a coragem, mantêm-se em baixa.

Source: Jorge Garcia, Especialista em Imobiliário

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