O crédito imobiliário no Brasil
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O mercado imobiliário brasileiro está a passar por um dos melhores momentos da sua história, em grande parte devido à retoma do crédito pelos agentes que integram o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo – SBPE, cujo principal instrumento de captação de recursos são as contas poupança.
O mercado imobiliário brasileiro está a passar por um dos melhores momentos da sua história, em grande parte devido à retoma do crédito pelos agentes que integram o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo – SBPE, cujo principal instrumento de captação de recursos são as contas poupança, que remuneram os depositantes mensalmente por juros de 0,5% mais correcção pela TR.
O número de unidades financiadas nos 12 meses terminados em Agosto de 2008 superou 276 mil, permitindo antever que em 2008 deverão ser atendidas mais de 300.000 famílias, apenas com recursos captados em contas e poupança.
A outra fonte de recursos que viabiliza os financiamentos relativos a Habitação no Brasil é o FGTS – Fundo de Garantia por Tempo de Serviço. É uma poupança compulsória, feita directamente pelos empregadores em contas dos empregados em montante correspondente a 8% do salário mensal. Estes recursos só podem ser retirados em casos específicos e são remunerados por 0,25% ao mês mais correcção pela TR. Esses recursos devem ser aplicados em financiamentos habitacionais e em operações de saneamento e infra-estrutura, em conformidade com directrizes estabelecidas por um Conselho Curador.
Nos últimos 12 meses, terminados em Agosto, o total de financiamentos habitacionais com recursos do FGTS foi de aproximadamente 260.000 unidades.
Tanto as operações com recursos das contas poupança, como do FGTS, têm vindo a apresentar resultados bastante positivos, mas só em 2008 o número de famílias atendidas deve atingir o mesmo nível alcançado em 1981, aquando do melhor desempenho do SFH.
Destaca-se, porém, que a população brasileira em 1980 era à volta de 120 milhões de pessoas, e agora supera os 180 milhões. Portanto, admitindo que a constituição de novas famílias tivesse o mesmo ritmo de crescimento da população, para retomar os níveis do início dos anos 80, o número de unidades financiadas pelos agentes deveria estar em torno de 400 000 unidades.
Mas quais factores permitiram que o mercado e crédito imobiliário entrassem numa fase tão positiva no Brasil?
São vários, mas como principais podem ser apontados:
a) A estabilidade económica;
b) A recuperação da renda real;
c) O novo marco regulatório.
Estes três factores deram confiança aos agentes financeiros, adquirentes e aos incorporadores e construtores.
Com mais segurança, os agentes financeiros passaram a oferecer melhores condições de prazo, juros e valor financiado em relação ao imóvel, aumentando de forma significativa o potencial de tomadores de créditos.
Com isso, além das famílias não necessitarem dispor de níveis elevados de poupança, na medida em que os agentes financeiros passaram a oferecer crédito correspondente a cerca de 80% do valor do imóvel, também houve flexibilização dos prazos maiores e taxas de juros, colocando a prestação no “bolso” de um número mais expressivo de famílias, habilitando-as a adquirir crédito.
Além da disponibilização de crédito às famílias que vinham sendo afastadas do mercado, a retoma das operações também possibilitou que o crédito chegasse aos quatro cantos do país, em contraposição com a centralização nas principais cidades quando o crédito era escasso. Ou seja, o crédito foi democratizado.
Esta nova fase do mercado imobiliário não foi percebida apenas pelos agentes financeiros que fornecem o crédito. Os investidores institucionais, tanto nacionais como estrangeiros, também identificaram o novo ciclo de crescimento, conforme se pode justificar pelo sucesso que cerca de duas dezenas de incorporadoras e construtoras tiveram na abertura dos seus capitais na bolsa de valores, obtendo elevados volumes de recursos no lançamento de acções.
O sucesso obtido com a entrada no mercado de capitais, além dos recursos que trouxe para o segmento, também aumentou no nível transparência e profissionalismo das empresas de construção, o que deu uma nova dinâmica ao sector e aumentou a credibilidade, tanto dos fornecedores de crédito, como dos clientes finais – os compradores das unidades produzidas.
No entanto, apesar dos elevados volumes que têm vindo a ser contratados, considerando o saldo das operações feitas com recursos captados em contas de poupança e do FGTS, o total de crédito imobiliário em relação ao PIB situa-se em torno de 5%, muito abaixo de países em estágio económico semelhante ao do Brasil.
O crescimento que se tem observado no mercado imobiliário habitacional tem suscitado algumas questões sobre o potencial de crescimento para os próximos anos. Neste sentido, merecem ser comentados alguns números sobre o deficit habitacional existente e a necessidade de novas habitações.
Um estudo elaborado pela Fundação João Pinheiro indica que o deficit habitacional se situa em torno de 8 milhões de moradias. Por sua vez, e de acordo com trabalho desenvolvido para o Ministério das Cidades pelo Cedeplar – Centro de Planejamento e Desenvolvimento Regional da Universidade Federal de Minas Gerais, nos próximos 15 anos haverá necessidade de construir cerca de 22 milhões de novas moradias.
Assim, admitindo que nos próximos 15 anos se equacione o problema da moradia no Brasil, terão de ser construídas cerca de 30 milhões de novas unidades habitacionais. Como o IBGE indica que em 2006 existiam aproximadamente 55 milhões de domicílios, isso significará ampliar o número de residências em mais de 50% no prazo de apenas uma década e meia.
Identificadas as necessidades habitacionais, a questão que se coloca é saber qual é o nível de procura existente: ou seja, as pessoas que não dispõem de moradias têm recursos e capacidade de obter financiamentos para as adquirir? Essa é uma pergunta de resposta difícil, não só por causa do baixo nível de renda da população, apesar da recuperação que vem sendo observada nos últimos anos, mas também das dificuldades em se prever como se comportará a renda nos próximos anos.
José Pereira Gonçalves é Superintendente Geral da ABECIP (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), parceiro ADIT Nordeste.
O número de unidades financiadas nos 12 meses terminados em Agosto de 2008 superou 276 mil, permitindo antever que em 2008 deverão ser atendidas mais de 300.000 famílias, apenas com recursos captados em contas e poupança.
A outra fonte de recursos que viabiliza os financiamentos relativos a Habitação no Brasil é o FGTS – Fundo de Garantia por Tempo de Serviço. É uma poupança compulsória, feita directamente pelos empregadores em contas dos empregados em montante correspondente a 8% do salário mensal. Estes recursos só podem ser retirados em casos específicos e são remunerados por 0,25% ao mês mais correcção pela TR. Esses recursos devem ser aplicados em financiamentos habitacionais e em operações de saneamento e infra-estrutura, em conformidade com directrizes estabelecidas por um Conselho Curador.
Nos últimos 12 meses, terminados em Agosto, o total de financiamentos habitacionais com recursos do FGTS foi de aproximadamente 260.000 unidades.
Tanto as operações com recursos das contas poupança, como do FGTS, têm vindo a apresentar resultados bastante positivos, mas só em 2008 o número de famílias atendidas deve atingir o mesmo nível alcançado em 1981, aquando do melhor desempenho do SFH.
Destaca-se, porém, que a população brasileira em 1980 era à volta de 120 milhões de pessoas, e agora supera os 180 milhões. Portanto, admitindo que a constituição de novas famílias tivesse o mesmo ritmo de crescimento da população, para retomar os níveis do início dos anos 80, o número de unidades financiadas pelos agentes deveria estar em torno de 400 000 unidades.
Mas quais factores permitiram que o mercado e crédito imobiliário entrassem numa fase tão positiva no Brasil?
São vários, mas como principais podem ser apontados:
a) A estabilidade económica;
b) A recuperação da renda real;
c) O novo marco regulatório.
Estes três factores deram confiança aos agentes financeiros, adquirentes e aos incorporadores e construtores.
Com mais segurança, os agentes financeiros passaram a oferecer melhores condições de prazo, juros e valor financiado em relação ao imóvel, aumentando de forma significativa o potencial de tomadores de créditos.
Com isso, além das famílias não necessitarem dispor de níveis elevados de poupança, na medida em que os agentes financeiros passaram a oferecer crédito correspondente a cerca de 80% do valor do imóvel, também houve flexibilização dos prazos maiores e taxas de juros, colocando a prestação no “bolso” de um número mais expressivo de famílias, habilitando-as a adquirir crédito.
Além da disponibilização de crédito às famílias que vinham sendo afastadas do mercado, a retoma das operações também possibilitou que o crédito chegasse aos quatro cantos do país, em contraposição com a centralização nas principais cidades quando o crédito era escasso. Ou seja, o crédito foi democratizado.
Esta nova fase do mercado imobiliário não foi percebida apenas pelos agentes financeiros que fornecem o crédito. Os investidores institucionais, tanto nacionais como estrangeiros, também identificaram o novo ciclo de crescimento, conforme se pode justificar pelo sucesso que cerca de duas dezenas de incorporadoras e construtoras tiveram na abertura dos seus capitais na bolsa de valores, obtendo elevados volumes de recursos no lançamento de acções.
O sucesso obtido com a entrada no mercado de capitais, além dos recursos que trouxe para o segmento, também aumentou no nível transparência e profissionalismo das empresas de construção, o que deu uma nova dinâmica ao sector e aumentou a credibilidade, tanto dos fornecedores de crédito, como dos clientes finais – os compradores das unidades produzidas.
No entanto, apesar dos elevados volumes que têm vindo a ser contratados, considerando o saldo das operações feitas com recursos captados em contas de poupança e do FGTS, o total de crédito imobiliário em relação ao PIB situa-se em torno de 5%, muito abaixo de países em estágio económico semelhante ao do Brasil.
O crescimento que se tem observado no mercado imobiliário habitacional tem suscitado algumas questões sobre o potencial de crescimento para os próximos anos. Neste sentido, merecem ser comentados alguns números sobre o deficit habitacional existente e a necessidade de novas habitações.
Um estudo elaborado pela Fundação João Pinheiro indica que o deficit habitacional se situa em torno de 8 milhões de moradias. Por sua vez, e de acordo com trabalho desenvolvido para o Ministério das Cidades pelo Cedeplar – Centro de Planejamento e Desenvolvimento Regional da Universidade Federal de Minas Gerais, nos próximos 15 anos haverá necessidade de construir cerca de 22 milhões de novas moradias.
Assim, admitindo que nos próximos 15 anos se equacione o problema da moradia no Brasil, terão de ser construídas cerca de 30 milhões de novas unidades habitacionais. Como o IBGE indica que em 2006 existiam aproximadamente 55 milhões de domicílios, isso significará ampliar o número de residências em mais de 50% no prazo de apenas uma década e meia.
Identificadas as necessidades habitacionais, a questão que se coloca é saber qual é o nível de procura existente: ou seja, as pessoas que não dispõem de moradias têm recursos e capacidade de obter financiamentos para as adquirir? Essa é uma pergunta de resposta difícil, não só por causa do baixo nível de renda da população, apesar da recuperação que vem sendo observada nos últimos anos, mas também das dificuldades em se prever como se comportará a renda nos próximos anos.
José Pereira Gonçalves é Superintendente Geral da ABECIP (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), parceiro ADIT Nordeste.
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