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23 October 2013

O imobiliário terá de fazer sempre parte da solução e nunca do problema!

Jorge Garcia, Especialista em Imobiliário

Estas palavras proferidas por Luís Lima na recente tomada de posse como presidente da Confederação da Construção e do Imobiliário de Língua Oficial Portuguesa (CIMLOP) sintetizam muitas das reflexões que através de artigos de opinião, venho partilhando neste portal imobiliário. A fileira da construção e do imobiliário é um importante setor da atividade económica, gerador de emprego direto e indireto e que contribui para a formação de riqueza económica e do bem-estar social.

Como em todos os setores de atividade económica, existem bons e maus empresários, bons e maus profissionais. E particularmente quando os ciclos económicos expansionistas se conjugam com outros fatores favoráveis, o mercado imobiliário atrai muitos investidores de curto prazo, “outsiders” atraídos por rentabilidades de investimento altas e imediatas, incendiando mercados já aquecidos e em muitas situações comprometendo os padrões de qualidade do produto final que já haviam sido alcançados. De Portugal chegam-nos notícias contraditórias, poucas no bom sentido, muitas no caminho oposto. Embora reconheça não ser uma opinião consensual, consideramos positiva que as 3 grandes redes de distribuição de produto imobiliário detenham hoje uma quota de mercado superior a 50%. É um sinal de maior profissionalização e de que o mercado português se aproximou mais da tendência global, de concentração dos negócios imobiliários em redes de empresas nacionais, com “bandeira”, sistema de trabalho e atuação multinacional.

Se os operadores se vão reestruturando e viabilizando financeiramente aumentando sua produtividade e rentabilidade, as construtoras se focalizando na reconstrução e requalificação e as imobiliárias no arrendamento e em novos “nichos” de clientes compradores de imóveis, os decisores e a banca parecem não querer entender que para novas conjunturas é preciso agir diferente e sobretudo com coerência. Segundo fontes do mercado em 2008 existiriam cerca de 8.000 agências imobiliárias em Portugal. Hoje serão aproximadamente 2.000 empresas mais competitivas e de maior dimensão, concorrendo por uma fatia de um bolo que diminui significativamente de tamanho, compra e venda de imóveis, mas que vão reinventando a cada momento novas oportunidades de negócio imobiliário.

Os operadores são movidos pela rentabilização de ativos imobiliários próprios ou de terceiros, ajustando em baixa preços mas também diminuindo seus custos operacionais para que os novos segmentos de mercados os possam suportar e absorver. O aumento de turistas em Lisboa e Porto e novas oportunidades de negócio imobiliário a partir dos “golden visa” geraram expetativas de uma nova dinâmica. Por outro lado, estão surgindo novas fórmulas de dinamização e criação de riqueza aproveitando as novas oportunidades de comércio, serviços e micro- indústrias, em espaços desocupados e sujeitos a maior degradação, por forma a criar liquidez que possa financiar no futuro a sua recuperação e requalificação integral. O “brutal” agravamento da carga fiscal que incide sobre o imobiliário, previsto no Orçamento Geral do Estado para o próximo ano, vai no sentido inverso.

À incoerência legislativa dos decisores, se vai juntando a incapacidade da banca se ajustar aos novos tempos. A manter-se a atual inércia, até 2015 a banca poderá deter como cliente vendedor, aproximadamente 25a 30% do “estoque” imobiliário. Essa concentração num só operador e o conflito de interesses pelo seu interesse comercial no financiamento, é demasiado perigoso para que não se intervenha. Também aqui vimos defendendo, que o Estado através de uma entidade gestora terceira, idónea e independente, deveria intervir promovendo uma intervenção concertada com os principais bancos, clarificando o valor dos seus ativos imobiliários, potenciando o mercado de arrendamento e reabilitação e tornando mais atraente o investimento em imóveis a clientes institucionais e particulares. Também já aqui referimos como exemplo, a “batalha” legislativa dos “players” norte-americanos contra a entrada da banca como operador do mercado da intermediação imobiliária em 2004.

Coragem e coerência de decisões urgem em Portugal. Por aqui no Brasil, a atribuição do Nobel da Economia a Robert Shiller, reativou a discussão nos “midia” do tema da “bolha imobiliária”. Os recentes alertas deixados por este economista quanto ao perigo de formação de uma bolha imobiliária no Brasil continuam na ordem do dia, embora os mais recentes indicadores a venham “esvaziando”. Os preços de mercado em geral vêm arrefecendo e a autorização de construção de projetos de moradia social e outros abrangidos pelo programa “minha casa, minha vida” vêm acontecendo. Para manter o equilíbrio a oferta precisa manter-se equilibrada face à procura, para que o aumento em transações imobiliárias e hipotecárias não conduza a um aumento substancial no preço dos imóveis neste segmento.

Para que se cumpram os objetivos sociais do governo de redução do elevado défice habitacional é necessário, que a evolução dos preços dos imóveis condiga com a do aumento de rendimento das famílias brasileiras. Por outro lado, se alteraram as condições de elevada liquidez vivida no final da última década pelas grandes construtoras. Esse excesso de liquidez levou muitas delas a um crescimento desordenado. Terrenos comprados em alta especulativa, lançamentos imobiliários precipitados sem estudo prévio do seu ritmo de absorção, falta de planejamento da sua capacidade produtiva, elevado incremento de custos operacionais que procuraram repassar para o cliente final, elevando assim artificialmente os preços de venda. O mercado imobiliário está a normalizar-se e mantemos a confiança de que no Brasil, governantes, banca e operadores de mercado aprenderam com os erros cometidos aqui e em outros lugares.

Source: Jorge Garcia, Especialista em Imobiliário

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