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09 January 2014

O Novo Ano haverá de ser um Bom Ano, para o mercado imobiliário lusófono!

Jorge Garcia, Especialista em Imobiliário

Desde os tempos de Júlio César que identificamos o Novo Ano como o Bom Ano. Deixado para trás um ano e a reflexão acerca do que fizemos e do poderíamos ter feito nesse período de tempo que ficou no passado, moderadamente otimistas iniciamos 2014. Diferentes cenários políticos e macro - económicos, distintos níveis de desenvolvimento do mercado imobiliário mas certamente a mesma convicção de todos os profissionais imobiliários lusófonos, de que haveremos de viver um Bom Ano.

Em Angola com um “déficit” habitacional rondando 1,7 milhões de habitações, o mercado imobiliário começa a “gatinhar”. A “autoconstrução” com apoio do Estado e sua intervenção direta a nível central e local serão insuficientes e a necessidade de mais abertura à iniciativa privada é hoje consensual na sociedade angolana. A construção de novas urbanizações e centralidades (estima-se que em 2020, Luanda possa atingir os 20 milhões de habitantes), irá certamente atrair mais investimento e operadores privados.

No Brasil, as expetativas quanto ao desempenho do mercado imobiliário mantêm-se promissoras. Segundo as entidades representativas do setor, são esperadas vendas semelhantes às do ano anterior e segundo a Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança) estima-se um aumento do financiamento bancário não inferior a 15% para a aquisição de imóveis.

No Ceará e particularmente na Região Metropolitana de Fortaleza, apesar do recuo verificado nos últimos anos quanto a “déficit” habitacional, este indicador revela ainda uma elevada margem de progressão para o crescimento do setor da construção e imobiliário. Segundo o IPEA (Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada) as necessidades habitacionais no Estado, ultrapassam os 240.000 imóveis.

De acordo com fontes do setor, Sinduscon - CE, esse número deverá ser ainda maior e poderá ascender a 600.000 unidades. O Governo Estadual anunciou para este ano, o “maior investimento público da história” em infraestrutura, que deverá ser superior a R$ 9,4 bilhões. Para além das obras em execução como a linha leste do Metrô e o Cinturão das Águas do Ceará novas prioridades foram anunciadas como a duplicação de estradas, a construção de novos trechos de VLT (Veículo Leve sobre Trilhos), novos hospitais, centro de formação olímpica, ponte estaiada sobre o rio Cócó em Fortaleza e ampliação do Porto do Pecém.

A crer nesta programação, não esquecer que é ano de eleições presidenciais e isso ajuda a acreditar, pelo lado do emprego e do poder aquisitivo da população, apesar das tensões inflacionistas, não deverão surgir novidades. Também com o pleno funcionamento do novo Centro de Eventos do Ceará (Fortaleza) o crescimento do setor do turismo desportivo e eventos, vem gerando mais rendimento e emprego no Estado. De acordo com o FCVB (Fortaleza Convention & Visitors Bureau) a ocupação hoteleira deixou de sentir os efeitos da sazonalidade.

Hoje em época baixa (março a maio) a taxa de ocupação ronda os 70%. Ainda este ano, teremos 6 jogos da Copa do Mundo de futebol ao longo de um período de 30 dias. A julgar pelo impacto na economia estadual em termos de geração de riqueza ($R 150 milhões) gerado por 60.000 turistas atraídos pela Copa das Confederações em 2013, espera-se no decorrer deste evento um efeito positivo, pelo menos, duas vezes maior.

Quer isto dizer, que se espera um novo “sobreaquecimento” do mercado imobiliário local? Não! Com o “deficit” habitacional concentrado nas famílias com rendimentos até 5 salários mínimos (até $R 3.620,00 /mês) a manterem-se os níveis de financiamento bancário à aquisição de moradia, crescimento económico estadual, baixo desemprego e consolidação do poder aquisitivo das classes médias, o mercado imobiliário neste seguimento manterá a sua pressão do lado da procura, proporcionando boas oportunidades de negócio.

Quanto aos lançamentos de produtos imobiliários vocacionados para satisfazer outros estratos sócio - económicos será necessário maior prudência. Muita cautela com os “mercados fantasiosos”. A percepção de que se pode ganhar muito dinheiro com a compra e “repasse” de todo e qualquer produto imobiliário é enganadora.

É por isso motivo que alguns casos verificados em outras capitais estaduais, têm levado alguns economistas a persistirem num possível cenário de “bolha imobiliária” em 2014. E em Portugal? Nas últimas décadas, a aposta numa urbanização desmedida inviabilizou qualquer perspetiva coerente de requalificação e reabilitação imobiliária. A necessidade de organizar de forma mais racional, sustentável e eficiente o solo, deverá implicar uma maior preocupação com o ordenamento do território. Governos e oposições nacionais e municipais, parceiros sociais, entidades representativas do setor e das profissões imobiliárias, deveriam procurar chegar a um compromisso sério e duradouro imune a conjunturas políticas e económicas.

Á convergência nas palavras deveria corresponder um maior consenso nas ações. Um compromisso estável com base numa Lei de Bases da Política de Solos, Ordenamento do Território e Urbanismo, inspirada nas melhores práticas ambientais. Também insistimos na necessidade de adequar a fiscalidade aos objetivos preconizados.

Se parece existir um consenso quanto à reabilitação urbana ser o caminho para o início de um ciclo de recuperação económica, os decisores terão de criar, ou melhor negociar com os credores internacionais, melhores condições de atratividade ao investimento.

Sabemos da dificuldade da tarefa. Os “técnicos” que representam os credores internacionais desconhecem a realidade do mercado imobiliário português como desconhecem as realidades dos restantes países do sul da Europa, como desconhecerão qualquer tipo de realidade; apenas se comportam como robôs “caça-niquéis”.

Infelizmente esse é hoje o espelho da Europa e da zona Euro. Erros de diagnóstico e avaliação assumidos com naturalidade não são corrigidos. Uma prometida União Bancária Europeia continuando a marcar passo à ordem alemã. Mas apesar de tudo isto o mercado imobiliário em Portugal, move-se. E os profissionais imobiliários portugueses haverão também de ter um Ano Bom.

Source: Jorge Garcia, Especialista em Imobiliário

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