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19 May 2015

O “virar de página” no mercado imobiliário brasileiro; falemos de confiança e “funding bancário”!

Jorge Garcia, Especialista em Imobiliário

Com algum desfasamento em relação a outros Estados do Brasil, o mercado imobiliário do Ceará entrou num novo ciclo. Um novo ciclo de ajustamento da oferta à demanda que vai exigir mais rigor de gestão, mais conhecimento das reais necessidades e capacidade de endividamento dos diferentes segmentos de compradores e uma maior profissionalização dos operadores. Simbolizando o início desse novo ciclo, a 11ª edição do Feirão da Casa Própria realizada de 16 a 18 do corrente mês no Centro de Eventos de Fortaleza. Qual a principal diferença em relação às 2 anteriores edições em que também participámos? Uma demanda inferior quanto ao número de visitantes mas mais potenciais compradores. Do lado da oferta, produtos imobiliários mais ajustados à nova realidade económica e ao poder aquisitivo dos diferentes segmentos da demanda. Propositadamente ou por erro básico de comunicação, a Caixa Econômica Federal a poucos dias da realização do seu mega evento, anunciou novas regras mais restritivas para o financiamento de casa própria.

A par de um transversal aumento dos juros cobrados nos empréstimos, as classes média, média alta e B das grandes cidades serão as mais afectadas, devido à redução dos percentuais de financiamento para imóveis usados e imóveis mais caros.

Apesar das limitações conjunturais transversais a todo o Brasil, o mercado imobiliário cearense será menos impactado pela mudança das regras de financiamento da Caixa porque soube antecipar este novo ciclo ao refrear o ritmo de lançamentos imobiliários das grandes construtoras em Fortaleza. Em 2015 o foco vai ser escoar os imóveis em carteira e edificar o que já está vendido. Por outro lado os mercados do interior do Estado, como Juazeiro do Norte, Sobral, Crato, Crateús, Iguatu, Barbalha e Tianguá mantêm uma demanda aquecida.

A universalização do crédito, um poder aquisitivo menos corroído pela inflacção e a instalação de universidades e faculdades públicas e privadas vêm mantendo em alta, a actividade da construção e imobiliário nesses municípios. São imóveis construídos para satisfazer a demanda local pela primeira casa própria e de estudantes universitários por aluguer. Também na Região Metropolitana de Fortaleza, particularmente nos municípios de Eusébio, Caucaia e S. Gonçalo do Amarante e outros localizações situadas na Região Portuária e Industrial do Pecém como Paracuru, a oferta de loteamentos populares e de alto padrão, a estabilização dos preços de imóveis destinados à 1ª habitação e a construção de imóveis para 2ª habitação / investimento a preços populares, vão mantendo o mercado activo.

O facto da Caixa Económica Federal não ter alterado as condições para financiamentos com recursos do programa “Minha Casa, Minha Vida” e do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) também sinaliza um menor impacto no mercado imobiliário do Ceará. Hoje a demanda reprimida no Estado encontra-se maioritariamente nas classes média baixa e baixa da população, o que de acordo com o governo e a própria instituição continuarão a ser as prioridades de financiamento. Os pequenos e médios empresários da construção mantêm o seu foco nestes segmentos e estão desenhando produtos mais ajustados a esse perfil de cliente, enxugando custos sem diminuir o padrão de qualidade construtiva. Para contornar outra dificuldade, a redução do percentual máximo de financiamento de 90% para 80% nas operações do SFH (Sistema Financeiro de Habitação) esses empresários também vêm assumindo os custos financeiros do parcelamento da entrada, ou seja financiando o que a instituição bancária não financia. Enquanto isso, os ministérios da Fazenda e do Planejamento analisam uma proposta para injetar mais dinheiro da poupança nos bancos para que eles ampliem a oferta de crédito. Atualmente, 30% dos valores depositados na poupança são retidos no Banco Central.

Pretende-se que 10% a 15% desse montante, 30 a 40 bilhões de reais, sejam disponibilizados ao sistema financeiro para que os bancos possam ampliar a oferta de crédito para habitação. Será como utilizar o volume morto do sistema Cantareira para não interromper o abastecimento de água a S. Paulo, mas esta medida irá viabilizar mais negócios imobiliários no mercado e sobretudo os pagamentos em atraso às construtoras do programa MCMV – moradias sociais, para famílias com rendimentos até 3 salários mínimos subsidiadas pelo governo em até 96% do valor do imóvel.

Precisa-se de confiança mas sobretudo clareza e coerência nos rumos a seguir e “funding bancário” para que o mercado imobiliário possa financiar-se nas diferentes fases da sua cadeia de valor. E agora que todos os bancos vão ter de “comprar dinheiro” no mercado inter – bancário e de lançar novos produtos para captação de “funding”, espera-se que a banca privada possa ser mais competitiva. A exemplo de outros países, chegou a hora da iniciativa privada se bater por ampliar a quota de mercado no financiamento bancário. Neste mercado como noutros, concorrência precisa-se.

E em Portugal? O turismo continua a ser um dos motores da recuperação económica e em anteriores artigos temos procurado enfatizar a importância da experimentação turística do destino Portugal para a venda de imóveis no exterior. De acordo com o Fórum Económico Mundial, Portugal ocupa agora a 15ª posição quanto a competitividade turística e a 10ª quanto a segurança. Esta é mais uma nota positiva.

E noutros lugares da Comunidade Lusófona? De acordo com o recentemente editado “Guia do Investimento Imobiliário em Moçambique”, o mercado imobiliário moçambicano está pronto para “decolar” sustentado num crescimento económico médio de 8% ao ano. Para além de Maputo, os centros de negócios de Tete e Pemba e a o destino turístico Inhassoro localizado na costa em frente ao arquipélago de Bazaruto, são os principais pólos de investimento e promoção imobiliária em Moçambique. Uma crescente demanda por imóveis residenciais, lojas e espaços comerciais e unidades hoteleiras aguarda pelo ajustamento do lado da oferta. Espera-se assim que os operadores da construção e do imobiliário do espaço lusófono, possam encontrar em Moçambique um novo mercado emergente.

Source: Jorge Garcia, Especialista em Imobiliário

All Comments:2Comments

(21 May 15 12:26) vitor manuel bernardo de melo

o virar da pagina

parabens jorge sempre na crista da onda

(20 May 15 07:37) EDUARDO HENRIQUE DE OLIVEIRA

Excelente e criterioso texto

Quero parabenizar o ilustre Jorge Garcia pelo texto, dotado de muito conhecimento da matéria e de uma lucidez impar para analisar o momento atual do mercado imobiliário no Ceará. Realmente, está de parabéns!

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