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19 March 2014

Os novos desafios do imobiliário no Ceará e a regulação do setor financeiro em Portugal!

Jorge Garcia, Especialista em Imobiliário

Nos últimos anos, o nordeste brasileiro e o Estado do Ceará vêm diminuindo o “fosso” que os separa, em desenvolvimento sócio - econômico e criação de riqueza, dos Estados mais a Sul. Hoje o nordeste é já responsável por 14% da produção do que é consumido no País.

Tem sido um caminho longo e difícil mas que vem sendo feito. Neste final de semana tive a oportunidade de conhecer “in loco” o projeto de instalação das linhas do Metrô na Região Metropolitana de Fortaleza. É uma obra, que apesar de alguns atrasos e percalços é bem demonstrativa desse novo rumo. A par de outras como as energias sustentáveis, as atividades de turismo, construção e imobiliário vêm sendo motores do crescimento econômico da região. De acordo com a PACET 2013 (Pesquisa Anual de Conjuntura Econômica do Turismo) do Ministério do Turismo, o nordeste foi a região que apresentou a maior expansão em atividades relacionadas ao setor. Também a construção e o imobiliário, particularmente aqui no Ceará, prosseguem seu caminho de crescimento, cada vez mais normalizado.

O mercado vai ficando ainda mais segmentado e o comportamento da procura não está sendo homogêneo. Existem no Estado do Ceará diferentes níveis de procura; uma procura sólida e consistente das famílias com rendimentos mensais inferiores a 10 salários mínimos (s.m. R$ 724,00) que tardiamente, face a outros Estados brasileiros, começaram a ter acesso mais facilitado ao financiamento bancário mas particularmente no segmento até 3 salários mínimos, onde se concentra mais de 95% da demanda imobiliária total.

Os imóveis novos que venham a ser comercializados no intervalo de (R$ 80.000,00 – 200.000,00) parecem ter mercado efetivo e assegurado. Acima deste patamar, empreendimentos com localização privilegiada e projetos diferenciados levarão vantagem sobre outros, em segmentos de mercado que se tornarão fortemente competitivos e mais concorrenciais. Nestes casos uma demanda menos elástica, poderá conduzir a que alguns lançamentos previstos para este ano possam vir a ser abortados e em alguns outros casos possam surgir dificuldades de absorção. Alguns desses “lançamentos” correm mesmo o risco de serem rejeitados pelo mercado e virarem “estoque” de médio e longo prazo.

Uma outra dúvida é como se irá comportar nos próximos meses, o nicho de “compradores – investidores” durante o período que vai da assinatura do contrato de promessa compra e venda até à entrega dos imóveis? Vão aguardar pela evolução dos valores de mercado desses imóveis já “prontos”, devolvê-los ou procurar revendê-los no decorrer desse período, “queimando” preços, como se vem verificando nos últimos meses? Essas e outras respostas irão ser dadas ao longo de 2014. Uma coisa é certa, o mercado cearense prossegue um caminho de normalização em que a lei do mercado, equilíbrio /desequilíbrio entre oferta e demanda, se vai impondo.

Em Portugal, uma recente nota informativa do Conselho Superior da Magistratura acerca da prescrição de um processo de “contra – ordenação” imputável a um ex-presidente de um banco nacional, suscita a urgente necessidade de ser discutida e revisada a função reguladora das entidades criadas para esse fim e neste caso do Banco de Portugal. Se, num passado muito recente, a complacência da entidade reguladora em relação aos reiterados atos de “gestão danosa” que viriam a ficar conhecidos como “escândalo BPN” gerou natural desconfiança, que dizer quanto ao período de tramitação de 5 anos e 5 meses deste processo no Banco de Portugal, antes de ser remetido aos tribunais? Numa economia de mercado regulado, qual deve ser o papel regulador do Estado e nos mercados especiais como o dos serviços financeiros, qual deve ser o papel das instituições reguladoras setoriais? Conceptualmente num mercado especial como o dos serviços financeiros, deveria cumprir à entidade reguladora acautelar e promover numa perspectiva “ ex ante”, a transparência e o melhor funcionamento do mercado sob sua regulação.

Os exemplos aqui referidos vão no sentido dessa primária orientação? Também questionável a versão “portuguesa” de como lidar com as “dívidas imobiliárias”, como limpar os “passivos” dos bancos e de como recapitalizar a banca para que ela volte no mais curto espaço de tempo a cumprir a sua missão de financiamento da atividade económica. Mas esses não são presumíveis erros ou omissões que possam ser atribuídos ao regulador. Foram não decisões de quem tinha o poder de decidir.

Porque não foi possível como nos EUA, que os mutuários entregassem suas casas aos financiadores como forma de pagamento integral da sua dívida? Porque não foram fixados ” à priori” de forma clara, objetiva e criteriosa, os valores dos ativos imobiliários provenientes do “incumprimento”? De que serviu à banca inscrever nos seus “estoques” imóveis de limitado valor de mercado em zonas sem qualquer tipo de procura? De que serviu a sua inflexibilidade negocial nessas situações?

Não quebrando a corrente de boas notícias iniciada nesta coluna, de destacar os resultados publicados pelo Eurostat em Fevereiro que dão conta dum crescimento da economia portuguesa acima da média europeia e a concretização ou execução continuada de 29 das 52 medidas preconizadas no “Compromisso para a Competitividade Sustentável do Sector da Construção e do Imobiliário.
Faltam menos de 90 dias para o início da Copa do Mundo aqui no Brasil!

Source: Jorge Garcia, Especialista em Imobiliário

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