Preço das casas subiu 33% em cinco anos. Mas sobrevalorização é “limitada”, diz Banco de Portugal

Os preços do mercado imobiliário residencial mantêm uma trajetória de subida há cinco anos e, desde o segundo trimestre de 2013, até ao mesmo período de 2018, já aumentaram 33%. O Banco de Portugal admite que há sinais de “alguma sobrevalorização” dos preços da habitação, mas continua a assegurar que esta é apenas “limitada”, até porque, apesar da subida dos preços, é já notório um “ligeiro abrandamento”. As conclusões constam do último Relatório de Estabilidade Financeira, publicado esta quarta-feira pelo Banco de Portugal, que vê no imobiliário um dos principais fatores de risco para a estabilidade do setor bancário nacional, dada a elevada exposição da banca a ativos imobiliários.

“No quadro da continuação da recuperação dos preços no mercado imobiliário residencial em Portugal, existe evidência de alguma sobrevalorização em termos agregados. Esta será ainda limitada, podendo existir, contudo, situações de sobrevalorização mais acentuada em determinadas áreas geográficas e segmentos do mercado”, pode ler-se no relatório. No anterior Relatório de Estabilidade Financeira, publicado em junho, o Banco de Portugal também já apontava para esta “sobrevalorização” e, já então, considerava que essa era “limitada”.

Mesmo assim, o regulador não deixa de apontar os “máximos de vendas” observados no segundo trimestre de 2018, em todas as regiões de Portugal Continental. “Em termos gerais, assistiu-se a uma subida do valor médio das transações, tendo esse aumento sido mais acentuado no Algarve e na Área Metropolitana do Porto. Este aumento do valor médio das transações é consistente com o aumento, de 8% em termos homólogos do valor mediano das vendas por metro quadrado de alojamentos familiares em Portugal”, aponta o relatório.

Feitas as contas, desde o segundo trimestre de 2013, e até ao segundo de 2018, os preços do imobiliário residencial “aumentaram 33% em termos reais, após terem registado uma queda de 26% entre 2007 e 2013”. Já face ao segundo trimestre de 2017, os preços da habitação cresceram 10,1%, em termos reais, no segundo trimestre de 2018, o que representa “um ligeiro abrandamento” face ao início deste ano.

Este aumento de preços nos últimos cinco anos não é exclusivo de Portugal, tendo sido “partilhado com um número alargado de países da área do euro”. Contudo, aponta o Banco de Portugal, “a evolução dos preços da habitação em Portugal no período anterior à crise foi muito diferente do observado noutros países também afetados pela crise financeira”, como é o caso da Irlanda e de Espanha. “O mercado imobiliário residencial nestes países foi caracterizado por uma forte sobrevalorização no período anterior à crise, seguido de um ajustamento abrupto, o que não se observou em Portugal”.

Neste contexto, o Banco de Portugal reconhece que surgem “questões acerca da adequação” dos preços do imobiliário, mas ressalva três aspetos: “a recuperação verificada nos últimos anos surge na sequência de uma queda significativa dos preços entre 2007 e 2013; os níveis atingidos, em termos reais, são semelhantes aos observados em 2008; desde meados de 2013, a par de condições monetárias muito acomodatícias, a economia portuguesa tem registado um crescimento continuado, com uma redução significativa do desemprego e com a confiança dos consumidores a aumentar para níveis historicamente elevados”.

Estes fatores, a par de outros, contribuíram para “uma redução da perceção do risco por parte dos investidores nacionais e internacionais, que acresceu a uma procura de rentabilidade, nomeadamente em ativos não financeiros”, o que vem justificar o aumento acelerado dos preços do imobiliário.

Por outro lado, salienta o regulador, o saldo de crédito para aquisição de habitação está a cair, ao mesmo tempo que os fluxos brutos de crédito à habitação “têm mantido a sua importância relativa face aos montantes totais transacionados, mas em nível muito inferior ao observado antes da crise financeira internacional”.

Mesmo considerando este contexto, e apesar de sublinhar que a sobrevalorização do imobiliário é apenas “limitada”, o Banco de Portugal continua a alertar para o risco que este setor representa para a banca nacional. No final do primeiro semestre de 2018, “os bancos portugueses continuaram a concentrar uma parte significativa das suas exposições em ativos imobiliários (38,9% do ativo total, 1,5 pontos percentuais abaixo do valor observado no final de 2016)”. Esta exposição, detalha, “assume sobretudo a natureza indireta, em particular através das garantias imobiliárias associadas ao crédito à habitação, que representa aproximadamente 28% do ativo total”.

E se é certo que “o aumento da procura do imobiliário teve impacto positivo no sistema bancário doméstico, facilitando a venda de imóveis recebidos em dação detidos na carteira dos bancos e contribuindo para a diminuição” do crédito malparado associado ao imobiliário”, é certo também que esta mesma dinâmica do setor imobiliário representa um risco para a estabilidade da banca.

Isto porque, nota o Banco de Portugal, esta dinâmica “poderá conduzir ao aumento da sensibilidade deste mercado ao contexto internacional, nomeadamente no caso de reavaliações súbitas dos prémios de risco a nível global e à deterioração das condições de financiamento dos investidores não residentes que, por natureza, tendem a apresentar maior volatilidade”. Há ainda que contar com a “materialização de eventos de incerteza geopolítica e o abrandamento da atividade económica a nível global”, que poderão impacto negativamente a procura externa dirigida a Portugal e, consequentemente, o turismo.

Assim, considera o Banco de Portugal, “dada a elevada exposição do setor bancário ao mercado imobiliário residencial, um ajustamento abrupto dos preços neste mercado representa um risco para o setor, nomeadamente se as instituições de crédito internalizarem de forma desadequada a dinâmica dos preços na avaliação do risco de crédito dos novos empréstimos à habitação”.

O turismo, um dos motores que mais tem contribuído para a evolução dos preços do imobiliário, já apresenta sinais de abrandamento. No conjunto dos nove primeiros meses deste ano, o número de hóspedes em Portugal cresceu apenas 1,3% (contra os 8,6% que tinha crescido em igual período do ano passado), enquanto o número de dormidas recuou 0,5% (depois de, no período de janeiro a setembro do ano passado, ter aumentado 7,2%).