Crédito à habitação. Saiba como obter um spread mais baixo

Os bancos já voltaram a estar mais receptivos na concessão de crédito à habitação. Depois dos anos de ouro deste produto para a banca, nos últimos tempos verificou-se uma grande queda na aprovação destes pedidos. A crise financeira aliada às dificuldades das famílias e ao o elevado nível de incumprimento estiveram na base desta descida. Os bancos tornaram-se mais restritivos na atribuição de novos financiamentos e, ao mesmo tempo, aumentaram os spreads - a margem de lucro das suas operações.

A verdade é que este cenário parece estar a mudar. De acordo com a ronda feita pela Associação de Defesa do Consumidor (Deco) junto das principais instituições financeiras, "começa a existir uma maior abertura por parte da banca para a concessão deste crédito". Apesar da boa notícia, a verdade é que os spreads praticados continuam a ser elevados. "Pese a tendência de descida verificada nos últimos meses, 3% foi o valor mais baixo conseguido para o cenário em que assegurávamos uma entrada de 20%. A excepção foi para o Santander Totta, que pratica um spread de 2,49% para a solução Select, mas implica domiciliar um vencimento líquido superior a 1500 euros (no caso de um titular) ou a 2500 euros (se forem dois titulares), valor ainda elevado para muitas famílias", diz.

CONTRATAR OUTROS PRODUTOS A contratação de outros produtos associados ao crédito, como cartão de crédito, seguros ou Plano Poupança Reforma (PPR), já deixou de ser vantajoso e sem impacto na redução dos spreads.

Então qual a melhor solução? O desejável, de acordo com a Deco, e considerando as actuais taxas de juro, é utilizar as suas poupanças para conseguir uma taxa mais atractiva. "Quanto menor for a relação entre o financiamento e a garantia oferecida, menor será o risco do banco e, por consequência, o spread obtido", salienta, acrescentando ainda que " outra solução poderá passar por adiar a sua decisão de compra até conseguir uma proposta abaixo dos 3%. Os bancos estão também mais exigentes no que diz respeito às garantias exigidas, olhando com mais atenção para a estabilidade profissional do agregado familiar e o seu nível de rendimentos. "Ainda que nas agências se prontificassem a fazer a nossa simulação, a primeira questão caía invariavelmente sobre o vínculo laboral dos proponentes e o seu rendimento. Fomos avisados de que a aprovação é muito complicada, se nenhum dos proponentes tiver um vínculo laboral estável", garante a entidade.

Por isso mesmo, o cartão de crédito deixou de fazer parte dos produtos que permitem reduzir o spread. "Apenas o Banco BPI, o Banco Popular, a Caixa Geral de Depósitos e o Santander Totta continuam a propô-lo. Já o Millennium bcp e o Banif informaram-nos que, actualmente, não prevêem bonificações de spread associadas à contratação de produtos bancários", acrescenta.

Na ronda que fez aos vários bancos, a Deco pediu uma simulação para um empréstimo de 100 mil euros com uma relação de financiamento/ garantia de 80%, o que significa que a entrada seria de 25 mil euros. Os spreads obtidos foram mais baixos do que os valores pedidos há dois ou três anos, mas mesmo assim acima dos 3%. "Apenas o Santander Totta ofereceu um preço inferior: 2,49%, para clientes Select, ou seja, com salário líquido acima dos 1500 euros. Caso contrário, o spread sobe para 3,35%. Seguem- -se o Montepio, com 3%, e o Banco BIC, com 3,10%. A taxa mais alta, de 6%, foi proposta pelo BBVA".

Já a maior redução obtida com "cross--selling" foi no Santander Totta, de 1,65 pontos percentuais ou de 2,51 no caso de ser cliente Select. A menor pertence à Caixa Geral de Depósitos, onde domiciliar o ordenado, subscrever seguros obrigatórios e ter cartões de débito e de crédito apenas contribui para uma descida de 0,30 pontos percentuais.

"Verificámos ainda se, ao diminuir o montante de financiamento, existiria uma variação significativa no spread. Dispusemo-nos a dar uma entrada de 50 mil euros, correspondendo a 40% do valor do imóvel. Perante este cenário, os valores propostos aproximam-se mais dos 3%. Mas apenas três instituições ficaram abaixo desta barreira: Santander Totta (2,49%), Banco BIC (2,90%) e Abanca (2,50%). No último caso, os custos mais elevados dos seguros associados ao crédito fazem cair o Abanca para a terceira posição, com uma taxa anual efectiva revista (TAER) de 4,033%", conclui.

OUTRAS ALTERNATIVAS Recorrer aos imóveis da banca poderá ser uma melhor oportunidade de negócio. Nestes casos, é possível obter spreads mais baixos e melhores condições de financiamento, como a isenção de algumas comissões. Ou seja, se optar por este tipo de imóveis, o cenário muda completamente: "além de os spreads propostos serem mais baixos, o montante emprestado pode ir até 100% do valor do imóvel. É o caso do Novo Banco com spreads entre 1,5% e 2%, e do Montepio, entre 2 e 2,5%", diz.

Mas as vantagens não se ficam por aqui. De acordo com a mesma análise, a maioria das instituições isenta ainda o cliente dos custos iniciais do processo, que, em média, rondam os 500 euros num crédito à habitação tradicional.