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19 juin 2015

É preciso que as boas novas da macro – economia se materializem em confiança no futuro!

Jorge Garcia, Especialista em Imobiliário

Em recentes declarações, Adolfo Mesquita Nunes, Secretário de Estado do Turismo, suscitou uma questão que hoje se coloca à larga maioria dos portugueses incluindo os que residimos e trabalhamos no exterior. Sempre que recebemos notícias animadoras quanto à evolução dos indicadores macro- económicos em Portugal gostamos de as replicar. Mas logo somos refreados no entusiasmo por quem lá ficou.

É preciso materializar essas boas notícias e criar um clima de confiança no futuro que devolva a auto - estima e a legítima ambição das famílias portuguesas a serem mais felizes. Uma coisa é a percepção do potencial de recuperação económica por parte de investidores estrangeiros atraídos por novas oportunidades particularmente nos sectores turístico e imobiliário, é a evolução positiva das variáveis macro – económicas que se vem repercutindo na maioria das empresas, outra coisa são as pessoas. As boas novas da macroeconomia ainda não chegaram às pessoas.

Se por um lado, ao longo dos primeiros 5 meses deste ano, o mercado de investimento imobiliário atingiu um máximo histórico de 800 milhões de euros em transacções de activos comerciais, por outro lado as taxas de incumprimento no financiamento à compra de habitação não dão sinais de recuo. Se por um lado a aplicação das leis que regem o arrendamento possibilitou a dinamização desse mercado, por outro lado a fiscalidade, a “cegueira” da Autoridade Tributária e a ausência de diálogo com os agentes interventivos, vêm prejudicando o funcionamento deste mercado, o acompanhamento da aplicabilidade da nova lei e o seu ajustamento em tempo útil através de medidas correctivas e complementares como o seguro – renda.

Também a ligeira recuperação dos preços dos imóveis residenciais em 2015 suportada por aumentos de preço em Lisboa e no Algarve, não corresponde a uma melhoria do poder aquisitivo e da confiança das famílias nem a uma baixa das margens de financiamento praticadas pela banca. O “spread” médio de mercado (diferencial entre a taxa de juro para os novos créditos e a Euribor a 3 meses) encontra-se próximo do máximo histórico de 3%. Significativa parte do crescimento da procura tem sido sustentada por “value seekers” motivados por baixas de preços, a banca praticou descontos na ordem dos 40% para escoar o seu “stock” de imóveis e por compradores estrangeiros atraídos pelos “golden visa” e isenções fiscais.

Dado o desajustamento da oferta em relação à procura no mercado de arrendamento, os investidores privados precisam ser incentivados a reabilitar e a colocar no mercado por um período determinado, imóveis com um “tecto máximo” de preço. É necessário criar um “stock” de imóveis para arrendamento a “preços acessíveis” e monitorar a evolução desses segmentos de mercado com a colaboração de quem está no terreno.

O lado da oferta rege-se pelo retorno e rentabilidade dos seus investimentos e hoje não é atractivo reabilitar e colocar no mercado de arrendamento, imóveis abaixo de um determinado patamar de preço que é precisamente aquele que tem mais procura. É estratégico prosseguir neste caminho de atracção do investimento estrangeiro sobretudo se aplicado na reabilitação urbana mas é preciso agilizar no terreno a operacionalização dessas medidas.

Deve exigir-se que a Autoridade Tributária, os Serviços de Emigração e Fronteiras e outros serviços públicos cumpram o seu papel, exercendo as suas competências com o máximo rigor mas com eficiência. Hoje a competição pela captação de investimentos é global e é implacável com os atrasos e a ineficiência da burocracia.

É necessário continuar a promover a reabilitação dos edifícios degradados e fogos devolutos, alargando incentivos à componente de eficiência energética incentivando a utilização de adequados materiais de construção e a instalação de equipamentos que possibilitem o aproveitamento solar e a micro - geração eléctrica. Urge reforçar, operacionalizar mas também tornar financeiramente viável, a capacidade dos municípios se substituírem aos proprietários incumpridores e realizarem obras coercivas.

No que refere à reabilitação urbana e à captação de investimento estrangeiro para os sectores turístico e imobiliário, parecem existir condições para estabelecer os pilares de um Plano Estratégico Nacional para o Turismo e o Imobiliário subscrito pelos partidos do arco da governação. Portugal precisa prosseguir na captação de investimento externo e para isso governo, oposição e associações representativas destes sectores precisam saber dialogar e estabelecer as bases estratégicas desse Plano.

Uma excelente notícia nos chegou da Universidade de Aveiro. O departamento de engenharia da UA vai lançar no próximo ano lectivo, uma licenciatura em Reabilitação do Património. Esta era uma lacuna na oferta formativa universitária. Portugal precisa de mais profissionais com competências para intervir na restauração do edificado.

E no Ceará?

Na Construção e no Imobiliário prossegue o ajustamento. A demanda interna está mais qualificada e a oferta de imóveis e serviços imobiliários tem gradualmente vindo a ajustar-se a essa nova realidade e a tornar-se mais competitiva. No Ceará urge avançar para uma estratégia de comunicação concertada, eficaz e optimizada que promova e valorize os destinos turísticos e imobiliários do Estado.

Mas hoje quais são os mercados geográficos emissores de turistas e compradores de imobiliário nesses destinos? Qual o perfil de visitantes e compradores? O que os motiva e qual o budget que dispõem? Que tipos de produtos turísticos e imobiliários procuram? Quais os seus hábitos de recolha de informação?

Por outro lado, a crise hídrica e energética, vem trazendo novos desafios aos Estados do Nordeste.

A primeira fábrica de painéis fotovoltaicos que vai operar na cadeia de valor da energia solar irá ser construída no município de Marechal Deodoro em Alagoas. Uma “start-up” de empresários do sector da construção que tive a oportunidade de conhecer em 2006 quando da minha participação na I edição do Nordesteinvest e que contará com um investimento de 26 milhões de reais do BNDES (Banco Nacional de Desenvolvimento Económico e Social).

Enquanto isso, aqui no Ceará continuamos a aguardar que seja subscrito o convénio já assinado por alguns Estados com o Confaz (Conselho Nacional de Política Fazendária) que termina com a dupla tributação em sede de ICMS, imposto que incide sobre a energia gerada e também sobre a energia consumida.

Source: Jorge Garcia, Especialista em Imobiliário

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