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10 novembre 2015

Em tempos de mar encrespado, é preciso manter o rumo!

Jorge Garcia, Especialista em Imobiliário

O actual cenário político-económico para além de uma elevada crispação dos agentes políticos, suscita potenciais ameaças ao crescimento da economia, do emprego e da estabilidade fiscal. Sem crescimento económico e do emprego a procura no mercado imobiliário irá retrair-se, sem estabilidade fiscal a oferta irá estagnar. É conhecida a apetência de alguns agentes políticos para “castigarem” os detentores de património imobiliário e esse é um grande motivo de preocupação.

 Segundo fontes do mercado estima-se que no primeiro semestre deste ano, o investimento para reabilitação de imóveis apenas na cidade de Lisboa tenha ultrapassado os 200 milhões de euros em cerca de uma centena de edifícios para uso residencial ou turístico. Recorde-se que a reabilitação urbana, unanimemente considerada, pelo menos nas intenções, um desígnio estratégico nacional, teve nos últimos anos um significativo incremento da oferta por via do novo regime jurídico da reabilitação urbana, do novo regime de arrendamento urbano e do regime de alojamento local e da procura por via dos “golden visa” e do regime fiscal de residentes não habituais. Foi neste cenário de crescimento da procura, que investidores e promotores imobiliários passaram a olhar para Portugal como destino de investimento imobiliário e foram incentivados a apostar na modalidade certa, a reabilitação urbana.

 O mesmo não aconteceu com o mercado de arrendamento. Tendo como ponto de partida o novo regime de arrendamento urbano, há algum tempo que se havia diagnosticado não ser medida suficiente para dinamizar um mercado distorcido ao longo de décadas. O subsídio de renda, apoio financeiro destinado a ajudar os inquilinos com dificuldades económicas em pagar a renda, já aprovado e que deveria entrar em vigor em 2017, o seguro renda e maiores benefícios fiscais em função das rendas praticadas, são algumas das medidas complementares necessárias a um mercado de arrendamento activo. No momento aquilo que sabemos é que a oferta existente não se ajusta à procura. Ou porque não está na localização procurada ou porque os preços praticados não são acessíveis à maioria dos potenciais arrendatários.

 Nas actuais circunstâncias, o direito à habitação consagrado no artigo 65º da Constituição portuguesa e que alguns dos agentes políticos gostam tanto de invocar, só é possível cumprir através da compra de casa própria por quem possa e queira ou do arrendamento. Excluindo o arrendamento social para os estratos da população mais desfavorecidos, o “direito à habitação” é hoje tornado possível pela iniciativa de promotores imobiliários que constroem e reabilitam complementados pelo financiamento da banca à compra desses imóveis e por investidores imobiliários no mercado “buy to rent”. São conhecidas tentações de aumento da carga fiscal nomedamente sobre a propriedade imobiliária, para fazer face ao aumento do despesismo público e essa é uma ameça ao investimento no mercado imobiliário e ao crescimento económico.

 Em tempos de mar encrespado também alguns agentes económicos parecem ter-se deixado influenciar pelas “condições climatéricas”. 

São entendíveis algumas questões e preocupações colocadas por alguns operadores do mercado hoteleiro face ao crescimento de outras alternativas de alojamento turístico nomeadamente o alojamento local. No entanto convirá clarificar. O alojamento local em Portugal não foi um produto turístico criado por proprietários de imóveis com a intenção de concorrer com a hotelaria. Essa oferta correspondeu a uma crescente nova procura turística global que não se sentia satisfeita com os modelos tradicionais de alojamento turístico. Do aumento da procura turística pelo destino Portugal têm beneficiado todos os operadores do sector turístico. Um significativo sinal de que o aumento da procura turística está a beneficiar também o sector hoteleiro tradicional, segundo dados da AHP – Associação de Hotelaria de Portugal, em 2015 a oferta de quartos irá crescer acima dos 5% com 58 novos empreendimentos turisticos (57 hotéis e 1 pousada) na sua maioria das cadeias já em operação. Ainda segundo a mesma fonte, a taxa de ocupação e a RevPar (preço médio por quarto disponível) prosseguem a retoma iniciada em 2014. Para além da hotelaria e do alojamento local, o mercado imobiliário, o comércio de rua, bares e restaurantes, operadores turísticos das novas e menos novas gerações e os recém licenciados em Turismo e Hotelaria, têm beneficiado do aumento da procura pelo destino Portugal. E isso é muito positivo. Foquemos no essencial. Continuar a promover Portugal como destino turístico atractivo e seguro para os diferentes segmentos de procura e que se espera continuem a a injectar na economia, mais de 28 milhões de euros por dia. 

Uma última nota para a entrada em vigor, no decorrer deste mês, da nova lei da avaliação de imóveis que vem regular a actividade dos peritos avaliadores imobiliários. A Lei n.º 153/2015, regula o acesso e o exercício da actividade dos peritos avaliadores de imóveis que prestem serviços a entidades do sistema financeiro da área bancária, mobiliária, seguradora e resseguradora e dos fundos de pensões. Tendo por objectivo uma maior especialização e responsabilização dos seus agentes, o novo regime vem criar novas regras das quais destacamos; a inibição da actividade de avaliação a quem tenha prestado serviços de mediação imbiliária nos últimos dois anos, a portabilidade das avaliações, a obrigatoriedade de subscrição de um seguro de responsabilidade civil e o princípio de que a remuneração dos peritos avaliadores não pode depender do valor do imóvel ou da sua avaliação. Acerca deste tema, daremos a nossa opinião num próximo artigo, sendo que desde já consideramos ser um bom instrumento regulador de uma actividade imprescindível ao mercado imobiliário e até aqui pouco valorizada pelos seus clientes, as entidades do sistema financeiro.

Source: Jorge Garcia, Especialista em Imobiliário

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