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04 maio 2018

A habitação não pode ser considerada um mero objeto de mercado

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Depois de anunciar a venda de 276 imóveis com 1299 inquilinos, a Fidelidade chegou a afirmar estar disposta a repensar a sua estratégia de património habitacional e o presidente do conselho de administração da seguradora garantiu estar preocupado com as situações de maior vulnerabilidade. Os inquilinos, porém, mantêm algumas reservas e por isso juntaram-se para preparar uma resposta conjunta. Um pedido de apoio às autarquias para que intervenham na compra dos imóveis é uma das propostas em cima da mesa mas será “inviável”

Quando a secretária de Estado de Habitação, Ana Pinho, afirmou no Parlamento que a Fidelidade estava disponível para repensar a sua estratégia de património habitacional à luz dos incentivos propostos pelo Governo no âmbito das novas medidas na habitação, vários inquilinos da seguradora mostraram algumas reservas. A Fidelidade não pretende recuar na sua intenção de vender os 276 imóveis que tem no país e nos quais foram celebrados 1299 contratos de arrendamento, conforme fez saber a seguradora ao Expresso, alegando querer “recompor o perfil da carteira de imóveis, atualmente muito dispersa e granular, simplificando a sua gestão e tornando-a mais rentável” e “diminuir a exposição ao imobiliário” em virtude das normas europeias do regime de solvência II das seguradoras, que “a partir de 2016 [data em que entrou em vigor] passaram a penalizar muito este tipo de investimento face a outros”. As regras apontam para uma exposição de investimento direto em imobiliário na ordem dos 2%, encontrando-se a Fidelidade muito longe desse valor - está nos 14% -, conforme já tinha adiantado o Expresso. A venda dos 276 imóveis permitirá à seguradora reduzir a sua carteira de investimento em imobiliário para €1,5 mil milhões, ou seja, para 9% a 10% do total de ativos.

Depois de os inquilinos de prédios pertencentes à companhia de seguros e localizados em Santo António dos Cavaleiros, concelho de Loures, se terem mobilizado para tentar travar aquilo que consideram ser um despejo coletivo que poderá afetar cerca de 150 famílias (oito inquilinos de três prédios terão inclusive recebidos cartas a informá-los da não renovação dos seus contratos de arrendamento, segundo noticiou o jornal “Público”), 80 inquilinos de 10 prédios nos concelhos de Lisboa e Oeiras reuniram-se a 21 de abril para preparar uma resposta conjunta e tentar encontrar soluções (o vereador bloquista Ricardo Robles, que detém a pasta dos Direitos Sociais e Educação da Câmara de Lisboa, também esteve presente). Uma das propostas que resultou do encontro foi a de formar uma espécie de consórcio entre moradores, lojistas e autarquias para a aquisição concertada dos imóveis à venda, assente numa “solução mista” que permita aos moradores e lojistas “com interesse e capacidade financeira” comprar os imóveis e aos restantes manterem-se como arrendatários através da aquisição dos imóveis por parte das autarquias, explica ao Expresso, por e-mail, a assembleia de moradores.

Das autarquias, estes inquilinos esperam não só que possam exercer o seu direito de preferência “quando necessário”, mas também “agilizar os processos administrativos de transferência da propriedade vertical [em que o edifício é considerado como um todo] para propriedade horizontal [divisão em frações autónomas, nomeadamente apartamentos ou andares e garagens, registadas separadamente]”, para que os arrendatários que o são há mais de três anos possam exercer de forma inequívoca o seu direito de preferência. Os moradores dizem que a atual lei “não é clara” nesse aspeto e que diferentes tribunais têm decidido de forma diferente. “Ao invés de dar segurança e certeza através de uma formulação clara e unívoca em termos semânticos, a lei gera insegurança e incerteza ao entregar ao julgador de cada caso concreto a tarefa de interpretar aquilo que a lei não soube dizer de forma clara”, referem, sublinhando que, “face à atual situação do mercado imobiliário, cujos preços da habitação comprada ou arrendada atingem valores especulativos que expulsam os habitantes para as periferias e esvaziam os centros das cidades dos eleitores, é necessário não vedar a qualquer arrendatário um direito conquistado há várias décadas”.

Ao Expresso, Maria Olinda Garcia, professora e investigadora na área do Arrendamento Urbano e juíza do Supremo Tribunal de Justiça desde 2017, esclarece que, de facto, “se os imóveis estiverem constituídos em propriedade horizontal, os arrendatários têm direito de preferência em cada uma das suas frações, mas se não estiverem isso é discutível”. “A doutrina e a jurisprudência têm entendido nos dois sentidos. Há quem defenda que o arrendatário não pode comprar o prédio todo mas apenas a sua fração, uma vez que o prédio não está constituído em propriedade horizontal. E há quem entenda que pode comprar o prédio todo por ser essa a única a única forma de garantir a sua habitação.” Entre os inquilinos que pretendem comprar as habitações exercendo o direito de preferência, as situações diferem, diz a assembleia de moradores. Há inquilinos de um mesmo prédio que se organizaram e pretendem comprá-lo em conjunto (cerca de 40, até agora, divididos por três prédios) e há inquilinos que tencionam apenas comprar os fogos que habitam.

Questionada sobre se pondera de facto integrar um consórcio para a aquisição dos imóveis e adquirir prédios ou fogos, a Câmara Municipal de Lisboa diz ao Expresso que, “numa operação deste nível e escala, é inviável a intervenção direta das autarquias”. O município lembra que o processo “é de escala e âmbito nacional, abrangendo várias autarquias”, e que está em discussão no Parlamento, tendo o conselho de administração da Fidelidade sido chamado a clarificar a operação de venda perante os deputados. “Importante” seria que a seguradora “pudesse estabelecer outro contacto com os seus inquilinos no sentido de repensar a ação e salvaguardar as diversões pretensões dos moradores, que moram, muitos deles, há mais 50 anos nestas casas”. A vereadora da Habitação, Paula Marques, já terá ouvido vários moradores e diz-se “preocupada”, apelando ao “esforço conjunto para a alteração urgente dos mecanismos legais que permitem esta situação”. “Todos os esforços são necessários para travar os despejos e criar um novo quadro legal que proteja estes e outros moradores, garantindo estabilidade tanto na duração dos contratos como nos valores do arrendamento”, afirma ao Expresso.

Embora reconheçam que a venda de imóveis não é “ilegal”, os inquilinos consideram que “a oportunidade e a forma do negócio, com as consequências que terá nas vidas dos inquilinos habitacionais e não habitacionais, levanta de facto questões de bom senso e moralidade” e citam o artigo 65º da Constituição, defendendo que a “habitação não pode ser considerada um mero objeto de mercado e ser tratada como tal, mesmo que legalmente”. “Estamos a falar de um património imobiliário que garante a habitação de muitas famílias que vivem há décadas nestas casas, com rendas atualizadas e que têm as suas vidas estruturadas a partir delas.” Na reunião de 21 de abril esteve presente um inquilino com mais de 80 anos e que vive no mesmo prédio há 57 anos, tendo já recebido uma carta a informá-lo de que o seu contrato não irá ser renovado. Também Bernardo Silva, de 27 anos, recebeu uma carta da seguradora no final de março a dar conta de que teria de entregar as chaves dali a um ano, conforme contou ao jornal “Público”.

Segundo os inquilinos, “a forma como o processo desta venda está a ser feito lança a operação para um terreno de pouca clareza jurídica, o que pode vir a atacar o direito à habitação”. “Uma vez equacionado a venda destas habitações - por razões meramente financeiras - o que deveria nortear a operação seria ouvir, em primeiro lugar, os inquilinos e dar-lhes preferência na aquisição dos imóveis onde vivem.” Quanto a isto, a Fidelidade diz que, “independentemente da situação de cada prédio, com ou sem propriedade horizontal constituída, assegurará o rigoroso cumprimento da lei” e garante que, “se e quando for tomada uma decisão de venda dos imóveis, os titulares de qualquer direito de preferência não deixarão de ser notificados para, querendo, exercer o direito que lhes assista”. Os moradores de dois prédios da Rua do Forno do Tijolo, em Lisboa, enviaram à Fidelidade duas propostas para aquisição dos edifícios onde vivem, propostas essas que foram, contudo, recusadas pela seguradora, por estarem abaixo do valor de mercado, conforme apurou o Expresso. Outros inquilinos, do grupo que se reuniu a 21 de abril, também fizeram seguir as suas propostas de compra para a seguradora, que “não mostrou grande recetividade na aceitação das mesmas”.

O advogado Carlos Nabais, especialista em Direito Imobiliário, concorda que, mais do que uma questão legal, trata-se de uma “questão moral”. “Os senhorios podem opor-se à renovação dos contratos, é um direito legítimo que lhes assiste.” Os 80 inquilinos de Lisboa e de Oeiras temem receber em breve cartas a informá-los da não renovação dos seus contratos de arrendamento ou um aumento “insustentável” das respetivas rendas e, para Carlos Nabais, essa é de facto a hipótese mais provável. “Hoje em dia sabemos que se for um promotor imobiliário a comprar estes imóveis vai querer rentabilizá-los de outra forma e vai ser mais agressivo. Vai despejar aqueles que puder despejar e vai renegociar as rendas sempre que puder fazê-lo.” Maria Olinda Garcia acrescenta que “ter um prédio totalmente devoluto, como parece ser do interesse da Fidelidade, naturalmente valoriza o imóvel, que será vendido por um preço superior”. E, à semelhança de Carlos Nabais, considera que, não sendo ilegal a venda de imóveis por parte da seguradora, poderá contribuir para aquela que parece ser já uma situação de “alarme social”, “com tantas comunicações, feitas em simultâneo”, sobre um único tema, o do arrendamento.

O anúncio no Parlamento de que a Fidelidade estava disposta a repensar a sua estratégia de património habitacional foi feito na sequência de uma reunião entre a secretária de Estado de Habitação, Ana Pinho, e a Fidelidade, na qual foi apresentado “o conjunto alargado de instrumentos” previstos na Nova Geração de Políticas de Habitação (NGPH). Nesta incluem-se, entre outras, medidas de apoio ao arrendamento acessível, nomeadamente através de uma oferta alargada de habitação para arrendamento a preços reduzidos, compatível com os rendimentos das famílias. O diploma foi aprovado pelo Conselho de Ministros a 26 de abril. Embora considerem que as medidas apresentadas “não alteram, em concreto, o processo de venda de todo este património” e que, face aos desequilíbrios do mercado, “só será possível avaliar o alcance destas medidas num tempo que não é compatível com os prazos desta operação”, os inquilinos consideram que o pacote legislativo “apresenta pontos em comum com a intenção dos moradores”, desde logo porque ambas as propostas “têm como ponto de partida comum a salvaguarda do direito à habitação como um direito fundamental e a necessidade de implementação de medidas capazes de assegurar o acesso à habitação”.

Fonte: Expresso

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