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27 agosto 2018

Fundos imobiliários: Uma alternativa mais barata à compra de um imóvel?

fundos de investimento

O imobiliário nacional continua a dar cartas e a atrair cada vez mais investidores. Mas, à medida que a procura aumenta, aumentam também os preços dos ativos, tornando mais caros os investimentos. É aqui que entram os fundos de investimento imobiliário (FII), que permitem investir em imóveis com quantias bastante mais baixas. De acordo com os especialistas, a procura por este tipo de ativos tem tendência a crescer, em parte devido aos baixos retornos dos depósitos bancários.

Comecemos pelo início: Sabe o que são fundos de investimento imobiliário? Como explica Frederico Arruda, membro da direção da Associação Portuguesa de Fundos de Investimento, Pensões e Patrimónios (APFIPP), ao ECO, são aplicações “que visam, sobretudo, a obtenção de recursos e/ou poupanças dos investidores, que são, posteriormente, canalizadas para aplicações no mercado imobiliário“. No fundo, como diz a própria associação, funcionam como uma “alternativa à aplicação de poupanças nos depósitos bancários ou no investimento direto no mercado de capitais”.

Simplificando! O investidor junta-se a outros investidores, aplica as suas poupanças — ou o valor que pretender –, e investem em conjunto. Após cada um investir o valor pretendido, recebe uma quota — unidade de participação (UP). Posto isto, a sociedade gestora vai incumbir um especialista de gerir todo esse capital, que será depois aplicado em todo o tipo de imóveis, tais como apartamentos, centros comerciais, hospitais, etc. Os retornos acontecem quando estes são arrendados ou valorizados em mercado.

Atualmente, “uma parcela significativa dos imóveis detidos pelos FII são imóveis arrendados (58%), 14% correspondem a imóveis por arrendar e 27% são referentes a terrenos e projetos de construção, incluindo projetos de reabilitação“, adianta Frederico Arruda. Relativamente ao fim a que destinam os imóveis detidos por estes ativos, “mais de 35% estão afetos ao setor dos serviços, 20% a estabelecimentos comerciais e 15% ao segmento habitacional”.

Os fundos imobiliários dividem-se em dois grandes grupos: os abertos (os únicos que serão considerados neste trabalho), que permitem ao investidor subscrever e resgatar UP a qualquer momento, e os fechados, nos quais a subscrição só é possível durante um período prefixado e o resgate ocorre apenas na liquidação do fundo. Na hora de obter remunerações, existem dois outros tipos: os de rendimento, cujos rendimentos gerados são distribuídos pelos participantes de forma periódica, e os de capitalização, que reinvestem automaticamente os rendimentos gerados pelas respetivas carteiras.

No final do ano passado, eram 83.214 os investidores com participações em fundos imobiliários, segundo os dados da Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM), representando uma subida de 40% face ao final do ano anterior (59.883 participantes). Analisando os montantes aplicados, estes ascenderam a 9,4 mil milhões de euros, de acordo com a APFIPP, cujo património total estava avaliado em 10,1 mil milhões de euros.

Frederico Arruda, também diretor da Refundos, uma sociedade gestora de fundos, faz questão de fazer um balanço do mês de março, mês em que existiam 87.500 subscritores destes fundos (mais 5% do que no final do ano), para defender que “com a melhoria das condições do mercado imobiliário (…) estão reunidas as condições para que a procura por fundos imobiliários se intensifique“.

A mesma opinião é partilhada por Pedro Coelho, administrador da Square Asset Management (Square AM): “O que tem acontecido é que, por um lado, está a voltar a haver investimento dos particulares nos fundos de investimento imobiliário abertos porque as taxas de juro nos depósitos a prazo estão a zero e nos fundos estão entre os dois e os quatro por cento. Portanto, isto é uma rentabilidade muito atrativa para quem, nos depósitos a prazo, não tem taxa nenhuma”, explica ao ECO.

Atualmente, a Square AM detém cinco fundos de investimento, o equivalente a 10% do mercado nacional. Com 970 milhões de euros em ativos, a sociedade gestora tem-se destacado pelas rentabilidades obtidas pelo CA Património Crescente que, no ano passado, ofereceu retornos de 3,98%, tendo sido o segundo fundo aberto mais rentável do país, de acordo com a APFIPP.

Para subscrever este produto, o investidor necessita, no mínimo, de comprar 50 UP, ou seja, cerca de 760,50 euros, tendo em conta que cada UP vale 16,21 euros, de acordo com a APFIPP. Para além da comissão de gestão anual de 1%, o subscritor deve ter ainda em conta a comissão de resgate, que pode chegar aos 2%.

O mercado imobiliário nacional está numa forte ascensão e, embora haja quem acredite que está prestes a rebentar, por outro lado, há quem tenha a certeza que está muito longe de atingir um pico. A verdade é uma: os preços dos imóveis estão cada vez mais altos e cada vez mais fora do alcance de qualquer um. Nisto, aqueles que pensam em tornar-se proprietários imobiliários, mas não têm valores tão avultados para investir, optam por investir valores mais baixos em fundos que aplicam esse dinheiro em imobiliário.

“Hoje em dia, cada vez mais, o imobiliário é mais caro. Cada fração que a pessoa compra é mais cara e fica muito concentrada. Ou seja, compra-se um apartamento e arrenda-se, mas corre-se o risco de o inquilino não pagar a renda, de haver problemas com infiltrações, etc.”, nota Pedro Coelho. “Portanto, ao investir num fundo imobiliário, o cliente tem uma carteira enorme. Por isso, penso que pode, e deve, ser visto como uma alternativa“.

“Olhando para os fundos imobiliários abertos, é possível encontrar fundos que, nos últimos dez anos, já com a crise do imobiliário pelo meio, conseguiram registar performances médias anuais superiores a 3%. E tratam-se de resultados maioritariamente líquidos de impostos”, explica Frederico Arruda, diretor da Refundos. Só no mês de maio, os 13 fundos abertos disponíveis no mercado ofereceram uma rentabilidade média de 2,66%, de acordo com dados da APFIPP.

O gestor do fundo CA Património Crescente completa a ideia inicial: “A pessoa está a investir e quer ter risco imobiliário mas, no fundo, quer ter esse risco disperso e, ao mesmo tempo, entregar a sua gestão a profissionais. Enquanto que, ao comprar um apartamento, o risco é o mesmo, mas a maneira como é tratado é completamente diferente. Para além de o risco ser concentrado numa só coisa em vez de num portefólio diversificado“.

Embora reconheça o bom momento que está a ser atravessado pelo mercado imobiliário, em declarações ao ECO, Filipe Campos, da DECO Proteste, acredita que “não será o melhor momento para entrar ou adquirir neste mercado, mas sim para manter“. Analisando não só a rentabilidade dos produtos, mas também a sua volatilidade, o economista recomenda aos investidores que “não invistam mais de 5% do património e da carteira de investimentos”, acrescentando que a recomendação da entidade é investir “sempre que a rentabilidade do arrendamento seja superior a 5%“.

Filipe Campos refere ainda: “Há claramente dois fundos que têm tido um interesse generalizado — CA Património Crescente e Imopoupança. São aqueles que temos há mais tempo com a recomendação de ‘manter’ e que têm captado mais subscrições”. Mas, para além destes dois, a DECO Proteste recomenda ainda outros dois fundos imobiliários abertos: “O Fundimo, da Caixagest, e o Vip, da Silvip. Quando analisamos este tipo de fundos, avaliamos outros indicadores para além da rentabilidade e volatilidade. Destacam-se a taxa de ocupação, a evolução do volume de liquidez e a capacidade de gerar mais-valias na carteira desde a aquisição até à ultima avaliação dos imóveis em carteira”.

Para além disso, o economista aponta ainda outro ponto a ter em consideração: os resgates e as respetivas comissões. Há três anos, a lei passou a ditar que os investidores apenas podiam mexer no capital de seis em seis meses. Contudo, a legislação vai mudar a partir de 1 de agosto, reduzindo essa periodicidade dos resgates para de dois em dois meses. Assim, como explica Pedro Coelho, da Square AM, a partir do momento em que o fundo é subscrito, o primeiro resgate poderá ocorrer ao fim de 14 meses, uma vez que, de acordo com outro artigo da lei, no primeiro ano não podem haver mexidas.

Por último, convém ainda não esquecer o facto de o investidor não controlar os investimentos do fundo, sendo a entidade gestora a única a decidir os ativos que se enquadram no perfil do produto, e não decidir também sobre o arrendamento dos imóveis. Mas, para Pedro Coelho, da Square AM, “isto acaba por constituir um benefício, sobretudo para quem não tem a disponibilidade de tempo e/ou a capacidade técnica para tal”. Por último, a rentabilidade destes fundos deve ser bem analisada, não devendo o investidor olhar apenas para o último ano, uma vez que “o retorno que aparece é líquido da comissão de gestão, mas não é líquido da comissão de resgate”.

Ainda assim, nem tudo é mau! Obviamente que há bons motivos para investir neste tipo de produtos. “Claro que compensa! Sobretudo numa perspetiva a médio/longo prazo“, responde ao ECO, de forma assertiva, Frederico Arruda, administrador da APFIPP. “Atendendo ao momento que se vive no mercado imobiliário nacional, e comparando estes resultados com o que são os retornos dos depósitos bancários e de outras aplicações que, tradicionalmente, concorrem com os fundos imobiliários pela captação de poupança dos portugueses, a resposta a esta questão não pode deixar de ser um inequívoco sim‘”, complementa.

O também diretor da Refundos acrescenta ainda outras razões: “a possibilidade de aceder, com montantes relativamente reduzidos, ao setor imobiliário e às performances proporcionadas pelo mercado português, sem ter que despender avultadas quantias na aquisição de imobiliário” e ainda “a sua transparência, uma vez que estão sujeitos a uma supervisão muito exigente por parte da CMVM, que impõe avaliações dos ativos imobiliários, efetuadas por peritos independentes, pelo menos uma vez por ano”.

Somam-se a estes incentivos as estatísticas periódicas publicadas, no mínimo, mensalmente, que permitem ao investidor “saber, a todo o momento, como está a evoluir a aplicação da sua poupança”. Apesar de todas estas desvantagens e vantagens, Pedro Coelho, administrador da Square AM, deixa um conselho: “Se calhar, o que fazia sentido era aplicar uma parte do investimento em imobiliário, outras em ações, outra em obrigações… Basicamente dividir, como se costuma dizer, todos os ovos do cesto

Fonte: Eco.pt

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