Valores do IMT disparam e reforçam cofres locais
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Os valores do IMT cresceram quase 70% desde 2019 e tornaram-se a principal fonte fiscal das autarquias em Portugal.
Os valores do IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) registaram um crescimento expressivo nos últimos anos, transformando-se num dos pilares das receitas municipais em Portugal. Entre 2019 e 2024, o montante arrecadado pelas autarquias com este imposto aumentou quase 70%, refletindo diretamente a valorização do mercado imobiliário e o impacto das políticas públicas de incentivo à compra de habitação, especialmente entre os mais jovens.
Apesar de uma quebra no número de transações de imóveis no mesmo período, de cerca de 181 mil imóveis vendidos em 2019 para cerca de 156 mil em 2024, o valor médio por transação aumentou significativamente. Este fator foi determinante para que os valores do IMT continuassem a crescer. Em 2019, as autarquias arrecadaram cerca de 1.001 milhões de euros com este imposto. Em 2024, o montante ascendeu aos 1.732,8 milhões de euros, um novo recorde histórico.
O aumento do imposto não está apenas ligado ao volume de vendas, mas sobretudo ao aumento dos preços dos imóveis. Desde 2019, o valor das casas cresceu, em média, mais de 10% ao ano, impulsionado por fatores como a procura elevada, o investimento estrangeiro, a escassez de oferta no mercado e medidas governamentais de incentivo à compra.
Entre estas medidas, destaca-se a isenção de IMT para jovens, que teve um efeito misto: por um lado, aumentou a procura neste segmento; por outro, contribuiu para a subida dos preços, pois os promotores acabaram por refletir o benefício fiscal nos preços finais dos imóveis. Apesar da expectativa inicial de uma quebra na receita devido às isenções, o que se verificou foi o contrário. Em 2024, a receita do IMT aumentou 0,8% face ao ano anterior, contrariando as projeções do Orçamento do Estado.
Além disso, o Estado compensou as autarquias pela eventual perda de receita com as isenções, assegurando que os valores do IMT continuassem a ter um peso significativo nas contas municipais. Em 2024, o imposto representou cerca de 42% de todas as receitas fiscais municipais, ultrapassando o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), que tem mantido valores estáveis entre os 1.400 e os 1.500 milhões de euros anuais.
A dependência crescente das autarquias deste imposto é evidente. Entre 2019 e 2024, o IMT foi responsável por cerca de 70% do aumento global das receitas fiscais dos municípios. Só em 2022, cerca de 80% da subida das receitas fiscais locais foi explicada pelo crescimento do IMT, o que demonstra a centralidade deste imposto nas finanças municipais.
Contudo, esta dependência levanta questões importantes. Ao contrário do IMI, que é cobrado anualmente aos proprietários de imóveis, o IMT está sujeito à volatilidade do mercado. Em períodos de menor atividade no setor imobiliário, as autarquias podem ver as suas receitas reduzidas de forma significativa. Esta vulnerabilidade orçamental poderá tornar-se um desafio, caso o ritmo de transações abrande ou os preços estabilizem.
No lado dos contribuintes, o impacto também é relevante. A subida dos preços dos imóveis e o consequente aumento dos valores do IMT dificultam o acesso à habitação, sobretudo para os jovens e para famílias com rendimentos mais baixos. Embora algumas medidas de isenção ou redução do imposto tenham sido aplicadas, o seu efeito prático nem sempre se traduziu em maior acessibilidade. Pelo contrário, a valorização constante do mercado tem gerado pressão adicional sobre os preços.
As perspetivas para os próximos anos são incertas. A manutenção de elevados valores do IMT dependerá da continuação do ciclo de valorização do imobiliário, da política fiscal nacional e das condições macroeconómicas. Eventuais alterações nas taxas, alargamento das isenções ou medidas de regulação mais apertadas podem alterar o atual panorama.
Perante este cenário, ganha força o debate sobre a sustentabilidade das finanças locais e a necessidade de diversificação das fontes de receita municipal. Apostar unicamente nos valores do IMT como motor orçamental pode revelar-se arriscado num setor tão sujeito a ciclos económicos.
Os valores do IMT tornaram-se centrais nas contas das autarquias portuguesas, refletindo o dinamismo, e também os desequilíbrios, do mercado da habitação. O desafio passa agora por garantir que essa fonte de receita contribui para políticas públicas mais equilibradas, que favoreçam a coesão social e a estabilidade financeira dos municípios a longo prazo.
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