Declaração de encargos do condomínio: entenda como funciona

Imagine o seguinte exemplo: a Ofélia foi a proprietária de um apartamento entre abril de 2015 e dezembro de 2019, contudo, durante o período em que residiu no imóvel, nunca pagou as quotas do condomínio, e assim, quando se foi embora, a administração não conseguiu reaver os montantes em dívida. No início de 2020, o apartamento foi vendido à família Antunes, que pagou as quotas durante os 2 anos em que aí residiu, decidindo, em março de 2022, colocá-lo à venda. Contudo, um problema surgiu: mesmo não tendo quaisquer dívidas ao condomínio, uma vez que os proprietários eram os Antunes, a instituição financeira que lhes iria financiar o crédito levantou várias questões relativamente às dívidas contraídas por Ofélia, a primeira proprietária do apartamento.

A declaração de dívida, ou de não dívida ao condomínio, assume, assim, um papel importantíssimo numa situação como esta, tendo sido introduzida em abril de 2022 com a revisão do regime da propriedade horizontal. Trata-se de um documento obrigatório, que atesta a situação de pagamentos de um condómino em relação ao condomínio, e no exemplo que lhe damos, uma vez que a declaração de encargos do condómino ainda não era obrigatória aquando da decisão da família Antunes em pôr o apartamento à venda, foram penalizados pelas dívidas da antiga proprietária.

Com a entrada em vigor da lei que reviu o regime da propriedade horizontal e a obrigatoriedade da declaração de encargos do condómino, se a família Antunes quisesse vender o apartamento hoje, poderia escusar-se de quaisquer obrigações, pois teria, do seu lado, a declaração escrita, por parte da administração do condomínio, em como nunca incorreu em incumprimento.

Para que serve a declaração de encargos do condomínio?

De forma resumida, são três as situações para as quais a declaração de encargos do condomínio é útil:

    1. Informar potenciais compradores – no âmbito de um contrato de compra e venda de uma fração autónoma, a declaração é fundamental para que o comprador esteja ciente de quaisquer dívidas, evitando surpresas desagradáveis;

    2. Agilizar transações imobiliárias – a obrigatoriedade da declaração torna o processo de compra e venda mais transparente e eficiente, reduzindo atrasos e imprevistos;

    3. Promover a gestão financeira do condomínio – ao ter um registo claro das dívidas, o condomínio pode tomar medidas mais eficazes para a sua cobrança, assegurando a saúde financeira da comunidade.

Desta forma, a declaração é emitida pelo administração do condomínio, a pedido do condómino, no prazo máximo de 10 dias úteis, e deve especificar o montante total das dívidas, a sua natureza (quotas extraordinárias, ordinárias, etc.), os prazos de vencimento e a identificação da fração autónoma em causa. Depois de emitida, a declaração é válida por 30 dias.

Tal como lhe mostrámos na situação da família Antunes, a declaração pode ser necessária na compra e venda de frações autónomas e no pedido de crédito, mas também em situações de arrendamento. Na compra e venda, pode ser pedida no ato da assinatura da escritura, pelo que o vendedor deve apresentá-la ao comprador, atualizada, de forma a garantir não existirem dívidas. Nos pedidos de crédito o mesmo acontece, sendo que os bancos e outras instituições financeiras podem solicitar a declaração como parte da análise de um pedido de crédito para a aquisição de um imóvel. Já no arrendamento, a declaração pode ser solicitada pelo senhorio ao inquilino, no início do contrato.

De uma maneira geral, este é um documento que atesta transparência, garante uma gestão financeira responsável e evita conflitos.